나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55174 [1] 경기도 용인시 기흥구 공세동 277-58 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트 · 평가일 2025.04.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 공세동 소재 '공세2동마을회관' 북측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 단독주택,공동주택, 근린생활시설,업무시설, 공장, 창고등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

대체로 부정형, 평지 및 완경사의 토지로서 '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 노폭 4~ 7미터내외의 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

277-59 : 도시지역 , 제1종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

277-61 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-01-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

290-15 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-01-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

291-4 :도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 공세동 소재 '공세2동마을회관' 북측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 단독주택,공동주택, 근린생활시설,업무시설, 공장, 창고등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 201호외 17호로서,
(사용승인일: 2022.02.09)

외벽 : 석재붙임 마감등.
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감등.
창호 : 샷시 창호등.

이용상태

기호 1 ~ 14 : 도시형생활주택로 이용중임.

기호 15 ~ 18 : 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비, 소방설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형, 평지의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔의 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 4미터정도의 도로, 동측으로 노폭 약 7미터정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 19, 20, 22는 지분 매각
3. 목록1내지18 대지권에 별도등기 있음(을구 3번 근저당권 등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55174 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 공세동 277-58 2층201호

* 건물용도: 도시형생활주택 (본건은 2층 201호)

* 감정가: 1,942,690,250원 (19억 4,269만 2,500원)

* 토지면적: 1,242.00㎡ (약 375.71평)

* 토지지분: 591.486㎡ (약 178.92평)

* 건물면적: 436.24㎡ (약 131.94평)

* 건물지분: 436.2429㎡ (약 131.94평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 기흥구 공세동 소재 '공세2동마을회관' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공장, 창고 등이 혼재된 지역에 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건은 남측 노폭 약 4미터, 동측 노폭 약 7미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 주소지(277-58)는 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 인접 필지들 역시 유사한 용도지역 및 제한사항을 가집니다.

* 건축물 정보 (201호 기준):

* 준공일: 2022년 2월 9일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호

* 건물 총 연면적 (등기부 기준): 677.85㎡ (약 205.07평)

* 건물면적 (제공 정보 기준): 436.24㎡ (약 131.94평)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 집합건물 등기부상 '을구 1번 근저당권 (케이앤엘엔피엘대부주식회사, 5.8억)'으로 확인됩니다.

* 소멸되는 권리: 토지 및 집합건물 등기부에 등재된 대부분의 근저당, 임의경매, 가압류 등은 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약에는 관련 내용이 확인되지 않습니다. '별도등기' 표기(을구 3번 근저당권 등기)가 있으나, 해당 근저당은 말소된 것으로 등기되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 총 17명의 임차인이 존재하며, 대부분 '대항력 없음'으로 확인되었습니다.

* 이재철, 임수빈 임차인의 경우 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 미상으로 간주되어 주의가 필요합니다.

* 주택도시보증공사 관련 임차인 다수 포함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 단, 보증금 미상 임차인의 경우 실제 확인 필요.)

* 기타 특이사항:

* '별도등기' 및 '공동담보' 물건으로, 관련 내용은 추가적인 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 목록 19, 20, 22는 지분 매각 대상입니다.

1.3. 상권분석

* 입지: 용인시 기흥구 공세동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 건물 특징: 2022년 신축된 도시형생활주택 및 오피스텔로, 현대적인 시설과 주거 환경을 제공합니다.

* 임대 수요: 1~2인 가구 및 소규모 사업체에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 14개 호실(도시형생활주택 및 오피스텔)이 있어 지역 내 주거 공급 역할을 합니다.

* 개발 잠재력: 용인시 기흥구의 지속적인 개발 계획에 따라 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 이용이 편리하며, 대중교통(버스) 이용 또한 가능합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 차량 이용 시 대형 마트, 병원 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교육: 주변에 교육 시설이 분포되어 있습니다.

* 주거환경: 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계: 일부 임차인(이재철, 임수빈)의 보증금 및 차임 정보가 미상이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 보증금 인수 또는 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

* 별도등기 및 공동담보: '별도등기' 표기 및 '공동담보' 물건이라는 점은 낙찰 후 추가적인 법적 검토 및 부담 발생 가능성을 내포합니다.

* 다수 채권 설정: 다수의 근저당, 임의경매, 가압류 등이 등기되었던 사실은 채무자의 재정 상태 및 담보 가치에 대한 시장의 평가를 반영할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일부 필지에서 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역 등 토지 이용 및 개발에 관한 제한 사항이 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 본 물건지 바로 인근에 치명적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근의 공장 및 창고 시설 등은 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 신축된 도시형생활주택으로, 최신 건축 연도에 따른 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 감정가는 19.43억 원으로, 토지 및 건물 전체를 포함한 가치입니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 적다는 점은 투자 리스크를 낮추는 긍정적 요인입니다.

* '별도등기', '공동담보' 등 특수 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2022년 준공으로 즉시 사용 및 임대 수익 창출이 가능하며, 하자 보수 및 유지보수 비용이 절감될 것으로 예상됩니다.

* 높은 토지 지분: 상당한 규모의 토지 면적(1,242㎡)에 대한 지분을 확보하여 안정적인 자산 가치를 기대할 수 있습니다.

* 우수한 임대 수요: 도시형생활주택 및 오피스텔로서 1~2인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 시세 상승 잠재력: 신축 건물이라는 장점과 용인시 기흥구의 개발 가능성을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 투자 리스크 완화: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로, 명도 관련 위험을 최소화할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 2022년 신축 건물로서 최신 시설을 갖추고 있으며, 비교적 양호한 입지 조건을 지니고 있습니다. 최근 7월(2026년) 거래된 유사 연식의 단독주택/다세대주택 사례들을 볼 때, 신축 건물의 가치는 감정가(19.43억 원)를 상회할 가능성이 있습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 0원이라는 점은 투자자의 초기 비용 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

* 다만, '별도등기', '공동담보' 등의 특이사항과 다수의 채권 설정 이력을 감안하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 위험을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 적정 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 예상되나, 입찰 시에는 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가는 약 16억 5천만 원 ~ 18억 5천만 원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 권장 입찰가: 17억 0천만원 ~ 18억 0천만원

* (주의: 본 예상가는 제공된 자료를 기반으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 시장 상황 변화 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.