나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55524 [1] 경기도 수원시 장안구 정자동 417 그린맨션아파트 가동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암감정 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 정자동 소재 ""정자초등학교"" 북측 인근에 위치하며 , 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근의 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 208호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전, 화재경보, 승강기설비 등 갖추었으며, 도시가스 보일러에 의한 난방설비 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 지세에 위치한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지내 포장도로를 통해 외곽 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

공부상 '가동'이나 아파트 외관에 '101동'으로 표시함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55524 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 정자동 417 정자그린맨션아파트 가동 2층208호

용도: 아파트

감정가: 417,000,000원

토지 면적: 55.24㎡ (약 16.71평)

토지 지분: 55.24㎡

건물 면적 (전용 면적): 126.13㎡ (약 38.15평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOO

건축 연도: 1990년 (준공 36년차)

주의사항: 공부상 '가동'이나 아파트 외관에 '101동'으로 표시함.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 장안구 정자동 소재 "정자초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역임.

1.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량 출입은 자유로우며, 인근의 노선버스 정류장의 위치 및 운행 빈도 등 제반 대중교통 사정은 보통임.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있음. 또한 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권임. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 지상권의 내용을 반드시 확인해야 함.

1.2. 2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 을19 근저당권 (에이프랜드대부주식회사, 2023-07-26 접수)이며, 채권 금액은 412,800,000원임.

1.2. 3. 등기부 요약

소유권 이전 (이효숙, 2012-07-27 및 2023-07-26 신탁등기 말소)

근저당권 (에이프랜드대부주식회사, 2023-07-26) - 말소기준권리

근저당권부 채권근질권 설정 (냉동냉장수산업협동조합, 2025-05-14) - 말소

임의경매 (대형기선저인망수산업협동조합, 2025-04-11) - 말소

등기부채권 총액: 412,800,000원

1.2. 4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계 등: 미상.

주의사항: 임대차 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 여부 및 명도 가능성을 반드시 사전에 확인해야 함.

1.3. 상권 분석

1.3. 1. 주변 상업 시설

본건은 아파트 단지 내 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 단지 및 주변 거주민을 위한 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

1.4. 생활 정보

1.4. 1. 편의시설

본건은 "정자초등학교" 북측 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 용이함. 또한 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있음.

1.4. 2. 건물 구조 및 이용 상태

건축구조는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 208호임. 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었으며, 방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실, 현관, 발코니 등으로 구성된 아파트로 이용 중임.

1.4. 3. 설비 내역

위생, 급배수, 옥내소화전, 화재경보, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 구비되어 있음.

1.4. 4. 주차 정보

총 주차대수는 189대로, 지상 4대, 지하 10대이며, 전기차 충전기(지상) 3대가 설치되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 권리상 위험

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재함. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 중요한 부담으로, 지상권의 내용과 가치에 미치는 영향을 면밀히 분석해야 함.

1.5. 2. 명도 관련 위험

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있음.

1.5. 3. 아파트 노후화

1990년 준공되어 36년차로 노후화된 아파트임. 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려해야 함.

1.5. 4. 표시 불일치

공부상 '가동'이나 외관상 '101동'으로 표시되는 점은 등기 및 현황 파악 시 혼동을 줄 수 있으나, 일반적으로 큰 문제는 되지 않음.

1.5. 5. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 시세 분석

1.6. 1. 최근 실거래가 분석

최근 2026년 3월~5월 사이 거래된 유사 면적 아파트 실거래가는 105.04㎡(약 31.8평) 기준 36,000만원~36,200만원에 거래되었음. 본건과 동일한 면적인 126.13㎡(약 38.15평)은 2026년 3월 21일 1층 매물이 39,000만원에 거래되었음.

1.6. 2. 최근 전월세가 분석

126. 13㎡ 면적의 경우, 2025년 12월 20일 2층 매물이 보증금 26,000만원에 전월세 계약된 사례가 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 정자동에 위치한 1990년식 아파트로, 약 38평형의 전용면적을 가지고 있음. 최근 실거래가 데이터를 고려할 때, 감정가 417,000,000원은 유사 면적 최고 실거래가(39,000,000원) 대비 다소 높게 형성된 것으로 보임. 특히, 매각으로 인해 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점은 매우 중대한 위험 요소이며, 이는 물건의 가치를 현저히 하락시킬 수 있음. 또한 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크도 충분히 고려해야 함.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 잠재적 가치

수원시 장안구는 지속적인 주거 수요가 있는 지역이며, 본건 아파트의 경우 노후화로 인한 재건축 또는 리모델링 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있음.

1.8. 2. 시세 대비 취득 가능성

최근 실거래 최고가 3.9억을 기준으로, 지상권 인수 및 명도 리스크를 반영하여 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 기반 분석

최근 실거래가 최고가(126.13㎡, 1층) 390,000,000원과 감정가 417,000,000원을 기준으로 분석함. 본건은 2층으로 1층보다는 선호도가 높으나, 15층 중 2층이라는 점과 가장 큰 리스크인 지상권 인수 부담을 고려해야 함.

1.9. 2. 리스크 반영

매각 후에도 소멸되지 않는 지상권의 존재는 낙찰자가 부담해야 할 상당한 비용을 야기할 수 있으며, 이는 낙찰가 산정에 있어 최우선적으로 고려되어야 함. 또한, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 시간도 고려하여 입찰가를 결정해야 함.

1.9. 3. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 최고가(3.9억)를 기준으로 하되, 지상권 및 명도 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적임. 감정가(4.17억)는 현재 물건의 위험 요소를 고려하지 않은 가격으로 판단됨.

최종 제안 예상 입찰가: 360,000,000원 ~ 370,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.