나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55225 [1] 경기도 화성시 오산동 976-3 여울시티1 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 화성시 오산동 소재""동탄여울공원""북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 동탄역(고속철도, SRT정차역) 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상13층 건물 내 7층 706호로서
(사용승인일 : 2021.04.22)

외벽 : 외장석재 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 붙임 및 타일붙임 마감 등(탐문사항)
창호 : 하이새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 자세한 이용상황은 내부구조도 참조

설비내역

위생 및 급 배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비, 지하주차장설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 같은 높이의 사각형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종근린
생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 30미터, 남측으로 폭 12미터의 포장도로에 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로,
동탄2지구)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접함), 가축사육
제한구역(전부제한), 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 서성옥)로부터 2026.04.30.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55225 (1)

소재지: 경기도 화성시 오산동 976-3 여울시티1 7층706호

용도: 오피스텔

감정가: 171,000,000원

토지 면적: 4.48㎡ (약 1.36평)

토지 지분: 4.48㎡ (약 1.36평)

건물 면적: 18.94㎡ (약 5.73평)

건물 지분: 18.94㎡ (약 5.73평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상13층 건물 내 7층 706호

사용 승인일: 2021년 04월 22일

건축물명: 여울시티1

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 화성시 오산동 소재 "동탄여울공원" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼합되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 동탄역(SRT 고속철도 정차역) 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

인접지 및 도로와 같은 높이의 사각형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 30미터, 남측으로 폭 12미터의 포장도로에 2면이 접해 있습니다.

토지이용계획상 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m), 성장관리권역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 09월 30일

대항력: 있음

비고: 보증금액이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 보증금 유무 및 금액을 확인해야 합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(양도전: 서 )

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 08월 13일

확정일자: 2021년 08월 13일

배당신고일자: 2023년 09월 12일

대항력: 없음 (자료상)

3.2. 등기부상 권리 관계

* 말소기준권리: 갑3 압류 (화성시, 2024년 11월 18일)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1 (서 임차권), 갑4 (주택도시보증공사 강제경매)

3.3. 특이사항 및 주의사항 종합

본 건은 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하며, HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 등의 특이사항이 있습니다.

특히, 주택도시보증공사(양도전: 서 )로부터 2026년 04월 30일에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

등기부상 을1 임차권(서 )은 말소 예정으로 분류되나, 상기 확약서 내용과 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 법원의 최종 판단에 따라 임차 보증금 인수 여부가 결정될 수 있으므로 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

임차인 김 은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 보증금액이 존재할 경우 인수해야 할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

동탄2지구 중심상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 동탄역(SRT) 인접으로 광역 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼합되어 있어 주거 및 상업 기능이 활발한 지역으로, 배후 수요 확보에 유리합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

동탄역 상업시설 및 인근 근린생활시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통

동탄역(SRT) 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 주변환경

동탄여울공원이 북동측에 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 김 의 경우, 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 실제 보증금이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

HUG 관련 임차인 서 의 경우, 등기상 말소 예정이나 확약서 내용의 법적 효력에 따라 보증금 인수 가능성이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

주변 오피스텔 공급 물량 및 시장 상황에 따른 공실 위험성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄역 역세권 중심상업지역에 위치한 오피스텔로 입지적 장점이 큽니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 임차인의 복잡한 권리 관계는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 입찰 전, 임차인 관련 사항에 대한 철저한 법률적 검토와 실제 현장 조사를 통해 잠재적 인수 보증금 및 명도 가능성을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 이러한 리스크만 명확히 해소된다면, 동탄역 인근의 투자 가치 높은 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최중심 입지: 동탄역 역세권 중심상업지구에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 교통 편리: SRT 고속철도 이용으로 전국 어디든 2시간 이내 접근 가능.

* 편리한 생활 인프라: 풍부한 상업시설 및 공원 인접.

* 시세차익 기대: 권리 관계 명확화 시 시세보다 저렴하게 취득하여 투자 수익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 171,000,000원

본 건은 임차인 관련 권리관계가 복잡하여 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 임차인 김 의 실제 보증금액 및 HUG 관련 임차인 서 의 보증금(150,000,000원) 인수 여부가 입찰가 결정에 결정적인 영향을 미칩니다.

만약 모든 임차권이 인수되지 않는다는 전제 하에, 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 바탕으로 감정가의 80~90% 수준(약 136,800,000원 ~ 153,900,000원)에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 HUG 관련 보증금 150,000,000원을 인수해야 하는 상황이 발생한다면, 인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 재산정해야 하므로 실질적인 입찰 가능 금액은 크게 낮아집니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임차인과의 협의, HUG의 확약서에 대한 법적 효력 확인, 그리고 현 시세 조사가 선행되어야 합니다. 권리관계 명확화 이후 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.