나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55328 [1] 경기도 용인시 처인구 고림동 781-52 우진센스빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 고림동 소재 ""덕영고등학교"" 남측 인근에 위치하며
부근으로는 아파트, 학교, 빌라 등이 소재하며 주거지로서의 제반환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 제 2층 201호로서,
(사용승인일 : 2006.09.21)

외 벽 : 벽돌 마감 등
창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(현관, 방3, 거실 및 주방, 발코니 등)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급 배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 가장형 토지로서 주거용(다세대주택)건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 5~6미터의 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 수원지방법원 2025타경55328 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 고림동 781-52 우진센스빌 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3천만원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.25㎡ (약 12.48평)

토지지분: 41.25㎡ (약 12.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.39㎡ (약 17.06평)

건물지분: 56.39㎡ (약 17.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조, 기타지붕

건물층수: 지하 0층, 지상 4층

해당층: 2층 (201호)

사용승인일: 2006년 09월 21일

신축연도: 2006년

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 고림동 소재 "덕영고등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 아파트, 학교, 빌라 등이 소재하여 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 덕영고등학교 인근에 위치하며, 에버라인 고진역이 약 1.2km 거리에 있어 대중교통 접근성이 보통입니다. 버스정류장은 양우내안애에듀파크, 덕영고등학교 등 다수 위치하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 소로1류 (폭 10m~12m)(접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 정비예정구역 (도시 및 주거환경정비법)

* 배출시설설치제한지역 (물환경보전법)

* 자연보전권역 (수도권정비계획법)

* 수질보전특별대책지역 (환경정책기본법)

2.4. 주변 개발 및 환경

본건 인근에는 힐스테이트 용인 고진역과 같은 대단지 아파트가 건설되어 주변 주거 환경이 개선되고 있습니다. 또한, 덕영고등학교 주변으로 학교숲 및 잔디 운동장이 조성되어 교육 및 휴식 공간으로 활용되고 있습니다. 다만, 용인시 처인구에는 소각장, LNG발전소 등 혐오시설 입지 논란이 지속되고 있으며, 일부 지역 주민들은 혐오시설 집중으로 인한 대기 오염 문제를 제기하고 있습니다. 현재로서는 본건과 직접적인 연관성이 낮으나, 향후 지역 개발 및 환경 정책 변화에 따른 잠재적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 황근연 (2006-10-09)

* 소유권이전(매매): 김순옥 (2006-11-09)

* 가압류: 주식회사 케이비손해보험 (2020-12-14, 금217,656,100원) - 말소기준권리

* 강제경매(가압류의 본압류 이행): 주식회사 케이비손해보험 (2025-04-01) - 말소

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 12월 14일 접수된 주식회사 케이비손해보험의 가압류입니다. 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 명세서상 해당 사항 없음.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 제공된 정보로는 특정 임차인의 존재 여부 및 대항력 유무를 확인할 수 없습니다. 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 실제 점유 관계는 별도의 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

주변 유사 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 용성빌라 (794-29번지): 2026년 3월 12일, 62.07㎡ (약 18.78평) 연립주택이 1억 2,500만원에 거래되었습니다. 평당 약 665만원 수준입니다. (건축년도: 1986년)

* 힐링하우스(103동) (340-30번지): 2025년 12월 29일, 75.48㎡ (약 22.83평) 다세대주택이 2억 1,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 918만원 수준입니다. (건축년도: 2013년)

* 중앙빌라 (796-10번지): 2025년 12월 30일, 67.62㎡ (약 20.45평) 다세대주택이 7,500만원에 거래되었습니다. 평당 약 367만원 수준입니다. (건축년도: 1991년)

4.2. 시세 분석

본건(56.39㎡, 약 17.06평, 2006년 건축)의 감정가는 1억 3천만원이며, 평당 약 762만원 수준입니다.

최근 매매 사례 중 건축 연도가 가장 유사한 '용성빌라'(1986년, 62.07㎡)가 1억 2,500만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가는 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다. '힐링하우스'는 비교적 신축(2013년)이고 면적이 넓어 높은 가격에 거래되었으며, '중앙빌라'는 건축 연도가 오래되었거나 특수한 거래 조건일 가능성이 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층 201호이며, 2006년 9월 21일에 사용승인되었습니다. 내부 구조는 현관, 방 3개, 거실 및 주방, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 벽돌 마감, 창호는 샤시 창호 마감입니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 가압류 및 강제경매 채권액 총액이 2억 1,765만 6,100원으로, 감정가(1억 3천만원)보다 높습니다. 이는 채권자가 경매를 통해 채권을 회수하려는 의지가 강함을 시사합니다.

6.2. 임차인 미확인

임차인 현황 정보에서 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 미상이라면, 이는 낙찰 후 인수해야 할 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상의 제약

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 소로1류, 소로2류의 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비예정구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 또는 재건축 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 관련 이슈

처인구 일부 지역에 소각장, LNG발전소 등 혐오시설 입지 관련 논란이 있어, 장기적으로 해당 지역 전체의 부동산 가치에 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다. 본건이 직접적인 혐오시설 부지와 인접해 있지는 않으나, 지속적인 지역 개발 및 환경 정책 변화 추이를 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 처인구 고림동에 위치한 다세대주택으로, 덕영고등학교 인근의 주거 단지 내에 자리하고 있습니다. 교통은 보통 수준이며, 주변에 아파트 단지들이 있어 주거 편의성은 무난한 편입니다. 2006년에 건축되어 비교적 연식이 있으나, 최근 주변 시세와 비교했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

권리관계상 특별히 인수할 권리는 없으나, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점, 임차인 현황이 명확하지 않은 점은 주의해야 할 부분입니다. 또한, 용인시 처인구 전반의 혐오시설 관련 이슈는 장기적인 관점에서 지역 가치에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크로 고려됩니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가 : 최근 유사 연식의 다세대주택 매매 사례와 비교했을 때, 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 안정적인 주거 환경 : 학교, 버스정류장 등 생활 편의시설이 인근에 위치하고 있어 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 개발 잠재력 : 고림진덕지구 등 주변 개발 계획과 연계하여 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 3천만원입니다. 최근 매매 사례 중 본건과 유사한 조건(건축 연도, 면적, 층수 등)을 가진 '용성빌라'(62.07㎡, 1986년 건축)가 1억 2,500만원에 거래되었습니다. 본건의 경우 2006년 건축으로 용성빌라보다는 신축이며, 면적 또한 유사합니다.

감정가 1억 3천만원을 기준으로, 보수적으로 접근할 경우 감정가 이하 또는 유사한 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 인수할 임차인이 없다는 전제하에, 권리상의 낙찰 후 부담이 크지 않다고 판단될 경우 약간의 상승 여지는 있습니다.

종합적으로 고려 시, 본건의 예상 입찰가는 1억 1천만원 ~ 1억 2천 5백만원 사이로 책정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가와 유사한 수준이거나 약간 하회하는 가격으로, 보수적인 투자를 염두에 둔 가격입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임차인 존재 여부 확인, 최근 시세 변동 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.