나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55109 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1133 레지던스리빙2 8층801호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""인계예술공원"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 호텔, 아파트 단지, 공원 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 ""수원시청역""이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 12층 건 내 8층 801호로서

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

공부상 생활형 숙박시설로 이용중임.(후면""내부구조도""참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로서 숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55109 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1133 레지던스리빙2 8층 801호

용도: 숙박시설

감정가: 83,000,000원

토지면적: 4.73㎡ (약 1.43평)

토지 지분: 4.72677㎡ (약 1.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.83㎡ (약 6.30평)

건물 지분: 20.826㎡ (약 6.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 곽OO

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "인계예술공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 호텔, 아파트 단지, 공원 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 북측 및 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 9월 26일 접수된 압류(기획행정 국 징수과-008611)입니다.

총 채권액은 80,000,000원입니다.

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구 3번 주택임차권(곽호원)이 있습니다.

해당 임차인은 2021년 2월 26일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 80,000,000원에 대한 대항력을 갖추고 있습니다.

본 임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 매수인은 인수 보증금 0원으로 분석되었으나, 임차인의 대항력으로 인해 보증금 80,000,000원의 전부 또는 일부를 인수할 가능성이 있습니다.

임차인 현황:

* 곽호원

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-26

* 확정일자: 2021-02-26

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 있음

4. 상권분석

본건이 위치한 인계동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 호텔, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달되어 있습니다.

인근에 "인계예술공원"이 위치하여 문화 및 휴식 공간 접근성이 우수합니다.

수원시청역(수인분당선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이를 통한 시내외 접근성이 뛰어납니다.

주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지역 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 숙박시설로서, 인근의 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

문화 시설로는 인근의 인계예술공원을 활용할 수 있으며, 이는 거주 또는 사업 운영 시 쾌적한 환경을 제공합니다.

교통 인프라 측면에서 수원시청역을 통한 지하철 이용 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(곽호원)의 존재입니다.

임차인은 80,000,000원의 보증금에 대한 대항력을 보유하고 있으며, 만약 경매 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

이는 경매 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 중요한 요소입니다.

또한, 집합건축물대장상 현황과 실제 이용 상태가 다소 상이할 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인 및 재확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 역세권에 위치한 숙박시설로서, 교통 및 생활 인프라 측면에서 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

인계예술공원 인접으로 쾌적한 환경 또한 장점입니다.

그러나 80,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 위험을 내포하고 있습니다.

따라서, 철저한 권리 분석과 예상 배당률 확인, 그리고 인수 부담 가능성을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 수원시청역(수인분당선) 도보 거리로 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

* 편리한 생활환경 : 주변 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 문화/휴식 공간 : 인근 인계예술공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각 : 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 83,000,000원

인수 보증금 (제외 대상): 0원

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크 및 수익률을 고려하여 산정합니다.

보수적인 접근을 고려하여 감정가의 약 90% 수준인 74,000,000원으로 예상 입찰가를 제안합니다.

이 가격은 80,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하는 상황을 고려하여, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성을 감안한 합리적인 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.