나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55297 [1] 경기도 오산시 오산동 535-16 탑캐슬 102동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 오산시 오산동 소재 ""성산초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위에는 본건과 유사한 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 도시형생활주택 중 4층401호호로서,
외벽 : 외장석 등 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 승강기, 도시가스시설 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 도시형생활주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 4미터, 서측으로 약 3미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.04.24.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55297 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 오산시 오산동 535-16 탑캐슬 102동 4층401호

건물명: 탑캐슬

용도: 연립주택 (도시형생활주택)

1.3. 면적

토지면적: 25.77㎡ (약 7.79평)

건물면적 (전용면적): 46.58㎡ (약 14.10평)

건물 연면적 (해당 동): 792.69㎡ (약 239.82평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

1.5. 감정가

200,000,000 원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변에는 본건과 유사한 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

오산시는 과거 혐오시설이었던 하수처리장 등을 친환경 공원(맑은터 공원 등)으로 조성하는 등 지역 환경 개선 노력을 기울이고 있습니다. 본건 주변에서 부동산 가치에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑3 압류 (강서세무서장, 2022-09-13)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-20, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (양도인: 이대철): 보증금 202,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-05, 확정일자 2022-01-05, 배당신고일자 2023-08-17, 대항력 없음.

3.4. 특이사항

주택도시보증공사로부터 2026.04.24.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.5. 등기부 요약

소유권 보존(2020-04-07), 소유권 이전(2021-08-05), 주택임차권(이대철, 2023-08-17, 말소), 압류(강서세무서장, 2022-09-13, 말소기준권리), 가압류(주택도시보증공사, 2023-01-03, 말소), 강제경매(주택도시보증공사, 2025-03-31, 말소).

등기부채권 총액: 990,000,000원.

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

부동산 감정평가서에 따르면 본건 주위에는 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

4.2. 건물 용도

본 건물은 도시형생활주택 및 업무시설로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 공동주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육 환경

인근에 성산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서 내용에 따라 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 협조하겠다는 조건이 있습니다. 이는 HUG의 채권 확보 및 임차권 말소 절차 진행 의지를 보여주나, 변제받지 못한 금액이 발생할 경우 HUG와의 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

확인된 임차인(김 , 주택도시보증공사) 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으나, 임차인들의 퇴거 및 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 노후도

건축물대장상 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축에 해당합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 탑캐슬 102동 4층 401호 도시형생활주택입니다. 감정가는 2억 원이며, 건물 및 토지가 일괄 매각됩니다.

7.2. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 인수되는 권리나 보증금은 없습니다.

7.3. HUG 확약서 의미

주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 협조하겠다는 확약서를 제출하여, 임차권 관련 리스크가 상당히 해소된 상태입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리상 안전성

말소기준권리(압류) 하 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

8.2. HUG의 적극적 처리

HUG의 확약서 제출은 명도 및 권리말소 관련 절차 진행에 긍정적인 영향을 미칩니다.

8.3. 신축급 건물

2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 주변 실거래가를 분석한 결과, 2026년 5월 오산동 일대 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 오산동 490-1, 공주빌라, 41.22㎡ (약 12.47평) 거래가 35,000,000원 (2026.05.22.)

* 오산동 609-82, 해피타운A,B, 50.36㎡ (약 15.24평) 거래가 177,000,000원 (2026.05.10.)

* 오산동 849-24, 영호빌, 19.41㎡ (약 5.87평) 거래가 37,300,000원 (2026.05.02.)

본건(46.58㎡, 약 14.10평)과 면적이 유사하고 건축연도(2014년)가 비슷한 해피타운A,B의 실거래가 177,000,000원(약 1161만원/평)을 참고할 때, 본건의 감정가 200,000,000원(약 1418만원/평)은 시세 대비 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 가장 근접한 실거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 약 175,000,000원 수준으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.