나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1043 [1] 경기도 화성시 정남면 음양리 937 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 정남면 음양리 소재 ""정남일반산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 공장, 상업나지 등이 밀집하는 미성숙 상가지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 가장형 토지로서 현황 '상업나지' 상태임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 20m, 남측 및 서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1043 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 평택축산업협동조합

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 화성시 정남면 음양리 937

용도: 대지

감정가: 1,880,739,000원

토지면적: 995.10㎡ (약 301.09평)

토지 이용 현황: 나대지 (상업나지)

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 정남면 음양리 소재 "정남일반산업단지" 내에 위치합니다.

주위는 공장, 상업나지 등이 밀집하는 지역이며, 인근에 각종 근린생활시설이 소재합니다.

제반 입지여건은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

제반 교통사정은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 현황

형태: 인접 도로대비 등고평탄한 가장형 토지입니다.

이용 상태: 현황 '상업나지' 상태입니다.

인접 도로: 북측으로 노폭 약 20m, 남측 및 서측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 각각 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리 분석

본건 매각물건명세서에 따르면, 등기부등본 상 권리관계는 다음과 같습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 지상권 설정이 말소된 것으로 확인되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 언급이 '지상권개요: 비고:'로 모호하게 기재되어 있어, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 인수 여부를 재확인하는 것이 권장됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2020년 12월 2일 접수된 '을1' 근저당권 (평택축산업협동조합, 채권최고액 1,222,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

보고서 작성 시점 기준, 별도로 파악된 임차인은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

소유권 보존: 화성정남일반산업단지주식회사 (2020-08-12)

소유권 이전: 정용석 (2020-12-02, 매매)

근저당권: 평택축산업협동조합 (2020-12-02, 1,222,000,000원) - 말소기준권리

지상권설정: 평택축산업협동조합 (2020-12-02) - 말소

임의경매: 평택축산업협동조합 (2025-04-07) - 말소

등기부채권 총액: 1,222,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 산업단지 및 상업지 현황

본건은 정남일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 공장 및 상업나지가 혼재된 지역입니다.

일반산업단지 내에 있다는 점은 관련 업종과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4.2. 입지 잠재력

성장관리권역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

상업나지 상태이므로 건축 후 다양한 용도로 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능한 것으로 보입니다.

정남 농촌체험 휴양마을과 같은 시설이 소재하여 지역 특색을 느낄 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근성이 양호하며, 인근 노선버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능하여 교통 접근성은 보통 수준입니다.

경부고속도로 오산IC, 동탄신도시, 고덕신도시 등 주요 지역과의 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 규제

준공업지역, 일반산업단지, 성장관리권역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다. 건축 및 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

6.2. 권리관계 확인

등기부등본 상 지상권 설정이 말소된 것으로 확인되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 언급이 모호하게 기재되어 있어, 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

본건 소재지 주변 지역에서 명확하게 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 화성시 전반적으로 폐기물 처리시설 관련 민원 및 논란이 일부 존재한 것으로 파악됩니다. 따라서 향후 개발 및 이용 시 주변 환경과의 조화 및 잠재적 민원 발생 가능성에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 정남일반산업단지 내에 위치한 대지로서, 주변 공장 및 상업시설과의 연계성이 좋습니다.

나대지 상태로 향후 건축을 통한 활용 가치가 있으며, 교통 여건도 양호합니다.

다만, 여러 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로 이에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

권리관계는 등기부상 명확히 정리되었으나, 매각되지 않는 권리에 대한 추가 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

일반산업단지 내 나대지로, 건축을 통한 신축 시 높은 활용도를 기대할 수 있습니다.

화성시의 지속적인 개발 사업과 연계된 지역으로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,880,739,000원입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 임차인 보증금 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 본건의 현황, 입찰 참여 경쟁 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.