나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54446 [1] 경기도 화성시 영천동 680 에이스케이씨티타워 7층731호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""한백고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물내 7층 731호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감,
창호 : 페어글라스 샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 자동차관련시설(주차장),업무시설(오피스텔), 제1,2종근린생활시설, 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 주차장(2014-10-01)(주차장-17)(저 촉), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(중(집)3-52)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10- 01)(중(집)3-53)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발 촉진법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경54446 (1)

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 화성시 영천동 680 에이스케이씨티타워 7층 731호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 2020년

건물 면적: 19.33㎡ (약 5.85평)

토지 면적: 2.56㎡ (약 0.77평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가

감정가: 129,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 화성시 영천동 소재 "한백고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물 내 7층 731호입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 페어글라스 샷시 창호입니다.

건물은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

2.4. 기반 시설

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 이용 현황

토지는 부정형으로, 자동차 관련 시설(주차장), 업무시설(오피스텔), 제1·2종 근린생활시설, 운동시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

본건은 북동측 및 남동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 주차장, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 윤유정

보증금: 157,000,000원 (1차 150,000,000원 + 증액분 7,000,000원)

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 20일

확정일자: 2021년 8월 2일

배당신고일자: 2025년 4월 21일

대항력: 있음

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리: 임의경매 (등기접수일 2025년 2월 14일)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

4. 상권 분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 한백고등학교 인근에 위치하며, 주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

특히, 동탄 11자 상권과 인접해 있어 관련 편의시설 및 상업 시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설에 대한 언급은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 한백고등학교가 위치하며, 도보로 통학 가능한 거리에 다수의 초등학교 및 중학교(한백초, 아인초, 무봉초, 다원초, 영천초 등)가 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 대형 상업 시설 및 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 물건에는 보증금 157,000,000원의 대항력 있는 임차인 윤유정 씨가 거주 중입니다.

총 보증금이 감정가(129,000,000원)보다 높기 때문에, 임차인이 배당을 통해 전액을 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 중 인수해야 할 금액이 발생할 수 있습니다.

배당신고일자가 2025년 4월 21일로 예정되어 있으나, 경매 절차 및 배당 결과에 따라 임차인 관련 문제가 발생할 가능성이 있으므로 철저한 권리 분석 및 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 형식적 경매

본 경매는 청산을 위한 형식적 경매로, 채무자의 채무 변제가 주 목적이 아닌 재산의 분배를 위한 절차입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역에 위치하고 있습니다. 인근 학교 및 상업 시설 이용이 용이하며, 건물 자체의 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 보증금이 감정가를 초과하는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 경매 절차를 통해 임차인이 보증금을 전액 변제받는지 여부를 면밀히 확인해야 하며, 미회수 보증금이 발생할 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔

2020년 준공된 신축 건물로, 비교적 깨끗한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

8.2. 편리한 교통 및 생활 환경

버스 정류장이 인근에 위치하며, 주변에 상업 시설 및 학교가 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

8.3. 성장 가능성 있는 지역

동탄 2 신도시 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적(19.33㎡)의 7층 오피스텔이 2026년 6월 18일에 140,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 129,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 총 보증금이 157,000,000원임을 고려할 때, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하는 것을 전제로 입찰가를 산정해야 합니다. 따라서, 실질적인 인수 보증금이 없다고 가정하더라도, 임차인의 보증금 전체 금액을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 안전합니다.

이에 따라, 현 시세 및 감정가를 고려하여 예상 입찰가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다. 본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.