나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55347 [1] 경기도 용인시 수지구 죽전동 1302 꽃메마을한라신영프로방스 604동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다옴 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 ""수인분당선 죽전역 "" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하고, 북서측으로 수인분당선 매탄권선역이 소재하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브위아스팔트싱글지붕 지상23층 건물 중 제604동 제9층 제901호로서(사용승인일 2004.06.30),
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등
창호 : 알루미늄 새시창호입니다

이용상태

집합건물(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 차,인도 분리된 왕복2차선의 아스팔트 포장도로, 서측으로 교행 가능한 포장도로, 동측으로 차,인도 분리된 왕복4차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

죽전동 1302 :도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55347 (1)

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경기도 용인시 수지구 죽전동 1302 꽃메마을한라신영프로방스 604동 9층901호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 76.46㎡ (약 23.13평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 121.59㎡ (약 36.77평) (공급면적 기준)

건물제시외면적: 0.00㎡

* 본건은 공급면적 121.59㎡ (약 36.77평)에 해당하는 아파트입니다.

* 토지 지분 면적은 76.46㎡ (약 23.13평)입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,080,000,000원 (10억 8천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 채권자 및 경매 구분

채권자: 주OOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동에 위치하며, 수인분당선 죽전역 남동측 인근에 소재합니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

다만, 제공된 정보에 '북서측으로 수인분당선 매탄권선역이 소재한다'는 내용이 있으나, 이는 본건 소재지(용인시 수지구 죽전동)와 지리적으로 다소 거리가 있는 역명이므로, 실제로는 수인분당선 죽전역을 의미하는 것으로 해석됩니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북측 및 남측으로는 차, 인도 분리된 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하며, 서측으로는 교행 가능한 포장도로, 동측으로는 차, 인도 분리된 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 최초 소유권보존(2004.07.27) 이후 공유자전원지분전부이전(2004.08.26, 매매)이 있었습니다.

이후 다수의 근저당권 및 근저당권부채권질권이 설정되었으며, 말소기준권리인 근저당권(주식회사샤인캐피탈대부, 2020.12.22)보다 후순위인 권리들은 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

본 건 경매 개시 결정(2025.04.07, 주식회사샤인캐피탈대부) 또한 말소 대상입니다.

3.2. 말소기준권리

을23 근저당권 (주식회사샤인캐피탈대부, 2020.12.22)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 인수할 임차보증금이 없는 것으로 확인되어, 낙찰 시 채무 인수 부담은 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있습니다. 관련 상세 내역이 제공되지 않아, 실제 존재 여부 및 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다. (일반적인 아파트의 경우 지상권이 등기되는 경우는 드뭅니다.)

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

본건과 유사한 면적(공급면적 약 121.59㎡)의 아파트 매매 사례로, 2026년 6월 11층이 132,500,000원에 거래되었습니다.

다른 면적(약 148.86㎡)의 거래 사례로는 2026년 3월 21층이 120,000,000원, 2026년 4월 3층이 99,000,000원에 거래된 바 있습니다.

감정가는 1,080,000,000원으로, 가장 최근의 유사 면적 실거래가(132,500,000원) 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

4.2. 최근 전월세 동향

전월세 거래는 보증금 6,500만원에서 7,770만원 수준에서 이루어지고 있습니다.

이는 본건의 향후 임대 수익성을 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 꽃메마을한라신영프로방스

건축년도: 2004년 (사용승인일 2004.06.30)

총 동수: 5개동

총 세대수: 388세대

최고층: 25층, 최저층: 2층

5.2. 주차 및 편의시설

단지 내 주차는 총 90대가 가능합니다 (지상 12대, 지하 13대). 다만, 단지 전체 개발 계획 기준으로는 총 691대의 주차가 가능한 것으로 표기되어 있어, 세대당 주차 공간은 비교적 넉넉한 편으로 보입니다.

지하 주차장에 전기차 충전기 14대가 설치되어 있습니다.

단지 내 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

이와 함께 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

특히, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정된 점은 향후 토지 이용 및 개발에 잠재적인 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 여부

제공된 정보상 직접적인 혐오시설의 언급은 없으나, 토지이용계획에 포함된 폐기물매립시설 설치제한지역 지정 사실은 잠재적 고려사항이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 고려사항

* 말소되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내용이 부재하므로 실제 존재 여부와 낙찰자가 부담해야 할 부분이 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동에 위치한 꽃메마을한라신영프로방스 아파트로, 수인분당선 죽전역 인근에 자리하여 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

건축년도는 2004년으로 연식이 있으나, 최근 아파트 실거래가가 감정가를 상회하는 추세를 보이고 있어 시세 상승 잠재력이 있는 것으로 판단됩니다.

권리분석 결과, 인수해야 할 임차보증금이나 특별한 부담이 없는 깔끔한 물건으로 파악됩니다.

다만, 토지이용계획 상의 일부 제한사항과 '지상권' 존재 가능성에 대한 추가적인 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 경매 감정가 대비 높은 최근 실거래가 형성으로 인한 시세차익 기대

* 인수할 채무 및 임차보증금이 없어 권리관계 명확

* 죽전역 인근의 우수한 입지 조건 및 생활 편의시설 접근성

* 안정적인 단지 규모 및 일반적인 주거 환경

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,080,000,000원입니다.

최근 유사 면적(121.588㎡)의 실거래가가 2026년 6월 11층 기준으로 132,500,000원에 형성된 점을 감안할 때, 본 건은 시장가 대비 저평가된 경매 물건으로 판단됩니다.

잠재적 리스크(지상권 등) 및 최신 시장 동향을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 120,000,000원 을 초기 입찰가로 고려해볼 수 있으며, 상황에 따라 115,000,000원에서 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.