나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54848 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 1063-1 한효아파트 1동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""선행초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 다세대주택, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 2층 202호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외곽공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-10-26)(선행
초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(곡선중학교(수
원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(은정유치원(수원교육지원
청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2011-10-26)(선행초등학교(수원교육
지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 동 명칭은 1동이나 현황상 101동으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경54848 (1) 사건에 의한 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 권선구 권선동 1063-1 한효아파트 1동 2층 202호입니다.

본건은 아파트이며, 건물 사용승인일은 1991년 11월 23일입니다.

감정가는 284,000,000원이며, 토지면적은 32.63㎡(약 9.87평)이고 건물면적(전용면적)은 71.67㎡(약 21.68평)입니다.

토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

공부상 동 명칭은 1동이나 현황상 101동으로 표시되어 있다는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 선행초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트, 다세대주택, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로 상태는 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지 이용 계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)의 접합 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(선행초등학교, 곡선중학교, 은정유치원), 절대보호구역(선행초등학교), 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

현재 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 3월 12일 접수된 주식회사숲자산관리대부 근저당권(을25)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리로는 을구에 기재된 근저당권, 전세권설정, 근저당권부채권질권설정 등이 있으며, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로 본 물건을 낙찰받을 경우 소멸될 것으로 예상됩니다.

갑구의 소유권 이전 이력이 확인됩니다.

본 건의 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리(예: 지상권 등)는 명시적으로 확인되지 않습니다.

임차인 현황으로는 주식회사숲자산관리대부가 보증금 5,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 대항력은 없습니다.

따라서 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다(0원).

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있습니다.

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

또한, 선행초등학교 등 다수의 교육시설이 인접하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

향후 지역 개발이나 인구 유입에 따라 상권 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 총 240세대로 구성된 한효아파트 단지 내 1동에 위치한 2층 202호입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 10층 건물이며, 본건은 2층에 해당합니다.

생활 편의를 위한 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 단지 내에는 총 120대의 차량을 주차할 수 있는 공간이 마련되어 있습니다 (지상 12대, 지하 5대).

교육시설로는 선행초등학교, 곡선중학교, 은정유치원 등이 인접해 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건이 건축된 지 1991년으로 약 30년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

공부상 동 명칭(1동)과 현황(101동)이 상이하여 추후 관련 행정 처리 시 혼란의 소지가 있습니다.

본건은 비행안전제5구역에 포함되어 있어, 항공기 운항으로 인한 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

학교 인근에 위치하므로, 등하교 시간대 등 특정 시간에 소음 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치한 아파트로서, 주거 환경 및 교육, 교통 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

등기부상 인수되는 권리나 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다.

다만, 건축 연도, 동 명칭 불일치, 비행안전구역 지정 등 일부 고려해야 할 사항이 존재합니다.

전반적으로 안정적인 주거 환경을 찾는 실수요자 또는 장기적인 관점에서 투자를 고려하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학군 및 생활 편의시설이 풍부한 주거 지역 내 위치.

* 안전한 권리분석: 인수 부담이 없는 권리 관계로 안전한 투자가 가능.

* 잠재적 가치 상승: 지역 발전 및 노후 아파트 재건축 가능성 등을 고려한 장기적 가치 상승 기대.

* 실수요 적합성: 비교적 조용한 주거 환경을 원하는 실수요자에게 적합.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 감정가 284,000,000원과 최근 실거래가(2026년 6월~7월, 전용 71.67㎡ 기준)를 종합적으로 고려하였습니다.

최근 4층 매물이 250,000,000원에 거래되었고, 6층 270,000,000원, 8층 319,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건 2층 매물의 경우 4층 매물보다 낮은 가격으로 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 240,000,000원부터 260,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직하며, 245,000,000원 내외로 산정됩니다.

본 물건 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.