나이스옥션 법원경매 수원 2025타경53641 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 99-47 더서둔빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

건물의 구조

-

이용상태

-

설비내역

-

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이주영)로부터 2026.05.26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경53641 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 99-47, 더서둔빌 3층 302호

구분: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

토지 면적: 27.41㎡ (약 8.29평)

건물 면적: 37.67㎡ (약 11.39평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 소재지는 경기도 수원시 권선구 서둔동에 위치하고 있으며, 주변은 다세대 주택 및 빌라, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 해당 물건은 더서둔빌 3층 302호로, 건물은 2019년에 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본상 권리 현황을 분석한 결과, 말소기준권리는 2022년 1월 28일 접수된 포천세무서장의 압류(갑3)입니다.

* 해당 물건에는 을구에 이주영의 주택임차권(194,000,000원, 2023.03.07 접수)이 등기되어 있었으나, 등기부 요약상 말소 예정으로 확인됩니다.

* 채권자인 주택도시보증공사가 2025년 1월 23일 강제경매를 신청(갑6)하였으며, 이는 말소기준권리보다 후순위입니다.

* 이주영 임차인은 2021년 2월 19일 전입신고하였고, 2021년 1월 27일 확정일자를 받았습니다. 그러나 임차인 현황상 대항력은 없는 것으로 명시되어 있으며, 등기부상 임차권 또한 말소 예정으로 파악됩니다.

* 채권자 주택도시보증공사와 임차인 이주영(이 ) 간에는 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 협조한다는 내용의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다.

* 따라서 본 경매 절차를 통해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 서둔동 일대는 주거 단지가 형성되어 있으며, 상업시설 및 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의는 가능한 지역입니다.

* 인근에 위치한 다세대 및 빌라 거래 사례를 볼 때, 최근 2~3년 이내 신축 건물의 경우 면적에 따라 17,900만원에서 23,900만원 사이의 거래가 이루어졌습니다. (2018년식 35.119㎡ 17,900만원, 2022년식 45.07㎡ 23,900만원)

* 이는 본 물건(2019년식, 37.67㎡)의 감정가 201,000,000원과 유사한 수준 또는 약간 낮은 수준에서 시세가 형성되어 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통망으로는 버스 정류장이 인근에 위치하고 있으며, 차량 이용 시 주요 도로망 접근이 용이하여 수원 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 인근에 초등학교, 중학교 등의 교육시설과 마트, 병원 등 생활 편의 시설이 위치하고 있어 주거 생활에 필요한 기반 시설 이용이 가능합니다.

* 일반적인 주거 지역으로, 특별한 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 등기부상 대항력 없는 임차인의 권리가 말소 예정이고 HUG의 확약서가 제출되어 매수인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석되나, 경매 진행 과정에서의 변수가 완전히 배제되지는 않습니다.

* 다세대 주택의 경우, 개별 관리 상태나 층간 소음 등에 따라 거주 만족도가 달라질 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었다는 점을 고려해야 합니다. (감정가 201,000,000원, 최근 실거래가 최고가 23,900만원)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 최근에 건축된 다세대 주택으로, 권리 관계가 명확하고 매수인이 인수해야 할 부담이 없는 점이 큰 장점입니다.

* 주변 시세 및 최근 거래 사례를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 입찰 시 시세보다 높은 가격으로 낙찰될 가능성도 있습니다.

* 주변의 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호하여 실수요자에게도 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 권리 분석상 매수인이 인수할 임차보증금이 없다는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

* 2019년식으로 비교적 신축 건물에 속하며, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 수원시 권선구의 지속적인 개발 및 도시 환경 개선으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 201,000,000원

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과, 본 물건(37.67㎡)의 시세는 약 19,200만원에서 19,900만원 수준으로 판단됩니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없으며, 건물 연식이 신축에 가까운 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 낮은 금액에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 향후 시세 상승 가능성과 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여, 195,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.