나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55313 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 336-1 웨일애비뉴 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 팔달로에 소재하는‘고등동행정복지센터' 남측 인근에 위치하며 주변은 북측으로 아파트단지가 위치하고 업무시설, 나지, 근린생활시설 등이 소재하는 수원고등지구 내 성숙중인 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고 남서측으로 국도42번, 남측으로 수인분당선 및 수도권전철1호선의 수원역이 위치하며 인근 팔달로와 고등로를 따라 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 휴게음식점, 학원, 사무소, 의원 내 1층 110호 및 111호로서

외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 보드 위 페인팅 등 마감
바닥: 타일 등 마감
천장: 방음텍스 마감
창호: 섀시 창호임.

이용상태

기호1 및 2 :제2종근린생활시설(휴게음식점)로서 현황 공실임.

설비내역

공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 지하주차장 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 가장형 토지로서 상업용 건물의 건부지로 사용 중임.

인접 도로상태등

동측과 서측으로 약 25m, 15m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 현황 기호1 및 2 모두 공실 상태임.

물건 비고

1. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(주식회사 무궁화신탁으로부터 분양당시 대지권을 포함하여 매매계약을 체결하였고, 분양대금을 완납하였다는 회신이 제출됨)
2. 제2종근린생활시설(휴게음식점)로서 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55313 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 336-1 웨일애비뉴 1층 110호 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 팔달로 33)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 890,000,000원

토지면적: 1043.30㎡ (약 315.58평) - 본 건물 부지 전체 면적

토지지분: 0㎡ - (집합건물 특성상 개별 토지 지분은 없으나, 건물 토지 사용 권리는 포함됨)

건물면적: 38.61㎡ (약 11.68평)

건물지분: 38.61㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOOOOOO)

주요 특징: 대지권 미등기 (매각목적물 및 평가에 포함됨. 분양 당시 대지권 포함 매매계약 및 분양대금 완납 회신 제출됨)

건물층수: 7층 건물 중 1층 110호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

건물 용도 상세: 제2종근린생활시설 (휴게음식점, 학원, 사무소, 의원)

사용승인일: 2023년 3월 31일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동, '고등동행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 수원고등지구 내 성숙 중인 노선상가지대입니다. 주변으로는 북측에 아파트 단지가 위치하고 있으며, 업무시설, 나지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 남서측으로는 국도 42호선이, 남측으로는 지하철 1호선 및 수인분당선의 수원역이 위치하고 있습니다. 또한, 인근 팔달로와 고등로를 따라 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 말소 예정 권리

말소기준권리는 2024년 2월 29일 접수된 을1 근저당권(농업협동조합자산관리회사, 1,416,000,000원)입니다.

이하 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (정미경, 2024-02-29 접수)

* 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2024-02-29 접수, 말소기준권리)

* 압류 (수원시, 2024-11-28 접수)

* 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 2025-04-03 접수, 사건번호 2025타경55313)

* 압류 (잠실세무서장, 2025-12-23 접수)

* 압류 (수원세무서장, 2026-04-15 접수)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건의 경우, 지상권 개요는 있으나 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 요약 (주의사항 포함)

본건은 등기부상 대지권이 미등기 상태이나, 평가 및 매각목적물에 포함되어 있습니다. 이는 주식회사 무궁화신탁으로부터 분양 당시 대지권을 포함하여 매매계약을 체결하였고, 분양대금을 완납하였다는 회신이 제출된 사실에 근거합니다. 따라서 법적인 문제는 없을 것으로 판단되나, 소유권 이전 시 대지권 등기 절차가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 수원고등지구는 수원역 역세권을 중심으로 개발이 진행 중인 지역으로, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달하고 있습니다. 또한, 성숙 중인 노선상가지대에 해당하여 유동인구가 풍부한 편입니다.

4.2. 건물 용도 및 잠재력

건물은 제2종근린생활시설로서 휴게음식점, 학원, 사무소, 의원 등 다양한 업종으로 활용 가능합니다. 신축 건물(2023년 사용승인)이라는 점과 역세권 입지, 풍부한 배후 수요를 고려할 때 상권으로서의 잠재력이 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 공공시설

수원역 인근에 위치하여 AK플라자, 롯데백화점, 롯데몰 등 대형 쇼핑시설 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 고등동행정복지센터가 인근에 있어 각종 행정 업무 처리에도 용이합니다.

5.2. 교통 편의성

수원역(1호선, 수인분당선, KTX) 도보 접근이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 인접해 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

등기부상 대지권 미등기 상태는 법적 안정성을 저해할 수 있는 요인이지만, 매각에 포함되었고 분양대금 완납 회신이 제출된 점으로 미루어 실제 권리 행사에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 향후 명확한 소유권 확보를 위해 추가적인 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공실 상태

현재 본건은 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 이용 중이나 현황 공실 상태입니다. 따라서 임대 수익 발생까지는 공실 위험을 감수해야 합니다.

6.3. 건축물 관련 계획 규제

토지이용계획상 준주거지역, 시가지경관지구, 중로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 정비구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 비행안전제6구역(전술) 및 정비구역 지정은 향후 건물 이용이나 개발에 제약을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 기타 (건물 노후화 가능성)

2023년 3월 사용승인된 신축급 건물로 현재 노후화 문제는 미미하나, 장기적으로 건물 유지보수에 따른 관리비 발생 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 신축급 근린상가입니다. 교통, 편의시설, 배후 수요 측면에서 매우 긍정적인 평가를 내릴 수 있습니다. 다만, 대지권 미등기 상태와 현재 공실 상태는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 사항들을 감안하더라도, 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 수원역 역세권 입지로 탁월한 접근성과 풍부한 유동인구 확보.

* 2023년 사용승인된 신축급 건물로 즉각적인 활용 및 낮은 초기 관리비 예상.

* 제2종근린생활시설로서 다양한 업종 전환을 통한 수익성 극대화 가능.

* 대지권 미등기 문제 해결 시 권리 관계 명확화 및 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

현재 본건은 현황 공실 상태이며, 대지권 미등기라는 특이사항이 있습니다. 또한, 토지이용계획상 비행안전구역 및 정비구역 등의 제한 사항을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 감안하여 감정가의 70% ~ 80% 수준을 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 623,000,000원 ~ 712,000,000원.

(최종 입찰가는 현장 조사, 최근 시세 변동, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.