나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55352 [1] 경기도 화성시 기안동 895 기안마을풍성신미주아파트 106동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소하감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 기안동 소재 ""배양초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 주택지대로 주변 제반환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 본건이 속한 단지의 남동측과 남서측을 통과하는 ""융건로""와 ""기안남로"" 노변으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사스라브지붕 지하2층/지상13층 건물 내 6층 602호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창호 등임.
(사용승인일: 2004.06.23)

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비, 화재탐지 및 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

기안동 895 :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육 제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(7구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보 세부

1.1. 1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55352 (1)

소재지: 경기도 화성시 기안동 895 기안마을풍성신미주아파트 106동 6층602호

용도: 아파트

1.1. 2. 감정가 및 면적

감정가: 244,000,000원

토지면적: 52.49㎡ (약 15.88평)

토지지분: 52.4858㎡

건물면적: 80.53㎡ (약 24.36평) (전용면적 기준 추정)

건물지분: 80.531㎡

분양면적: 별도 확인 필요 (통상 전용면적 대비 1.3~1.4배 적용 시 약 30~33평 내외 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 제공 정보 없음

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 기안동 소재 "배양초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 제반 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 본건이 속한 단지의 남동측과 남서측을 통과하는 "융건로"와 "기안남로" 노변으로 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 현재까지 소유권이전(갑3, 갑4, 갑5), 근저당(을11), 가압류(갑6), 임의경매(갑7) 등기 기록이 있습니다.

등기부채권 총액은 241,100,000원입니다.

1.3. 2. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

말소기준권리는 2023년 09월 08일 접수된 국민은행 근저당(을11)입니다.

이하 을구 및 갑구의 등기들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

1.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 기재가 없으며, '지상권개요' 또한 내용이 비어있어, 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상업시설 및 편의시설

본 물건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역으로, 단지 내 상가 및 주변 도로변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 대규모 상업시설이나 쇼핑몰 등은 인근 지역에 소재할 가능성이 높습니다.

1.4. 2. 혐오시설 유무

주변 현장 조사 및 지도상 확인 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

주변은 아파트 단지와 주택, 일부 농경지가 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사스라브지붕 지하2층/지상13층 건물 내 6층 602호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

1.5. 2. 사용승인일 및 이용상태

사용승인일은 2004년 06월 23일입니다.

현재 아파트로 이용 중입니다.

1.5. 3. 설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 공동현관 보안 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 4. 주변 교육시설

단지 북서측 인근에 배양초등학교가 위치하여 통학이 가능한 것으로 보입니다. (화성오산교육지원청 문의 필요)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 토지이용계획 및 규제

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등 다수의 법적 규제 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 2. 임차인 현황 및 명도 리스크

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

그러나 임대사항은 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 대항력 있는 임차인인지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 그 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았다면, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연의 리스크가 있을 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.6. 3. 물건 특이사항 (유동화물건 등)

본 물건은 유동화물건으로 분류되어 있습니다. 이는 채권이 유동화 전문회사 등으로 이전되어 관리되는 물건임을 의미하며, 일반적으로 일반 경매 물건과 동일하게 진행되나, 간혹 특수한 절차나 권리 관계가 복잡할 가능성도 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 기안동 소재 아파트로, 배양초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다.

단, 임대사항 미상으로 인한 잠재적 임차인 명도 리스크와 다수의 토지이용계획상 규제 사항은 신중한 검토가 필요합니다.

유동화물건이라는 점은 특이사항으로 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도가 원만히 진행될 경우, 안전한 부동산 취득이 가능합니다.

* 안정적인 주거 지역 내 아파트로서 실수요자에게 적합하며, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 현 감정가 대비 시세 조사를 통해 적정 낙찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 244,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시점에서의 정확한 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제시된 감정가 및 권리 분석 결과를 바탕으로, 통상적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악과 경쟁률 예측이 필수적입니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 아파트 단지의 최근 실거래가 및 유사 경매 물건의 낙찰가율을 추가적으로 분석할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.