나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54385 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1351-4 이편한세상시티광교 2층232호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 ""경기도청"" 북서측 인근에 위치하며 부근으로 아
파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(광교중앙역)이 소재하여
대중교통 이용은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 내 2층 232호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 벽지도배.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리 임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.후면 (""내부개황도 및 사진"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로1류
(폭 35m~40m)(2012-01-05)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광교고등학교(수원
교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

기호(2)
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2012-01-05)(접합
),중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광교고등학교(수원
교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지(1,2)에 관하여 각 별도등기 있음(을구 1번 구분지상권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54385 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1351-4, 이편한세상시티광교 2층 232호

용도: 오피스텔

감정가: 383,000,000원 (삼억팔천삼백만원)

토지면적: 14.20㎡ (약 4.29평)

토지면적(지분): 14.1993㎡ (약 4.29평)

건물면적: 39.83㎡ (약 12.05평)

건물면적(지분): 39.8303㎡ (약 12.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 위OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 경기도청 북서측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(광교중앙역)이 소재하여 대중교통 이용은 매우 양호한 편임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 내 2층 232호임.

* 외벽: 몰탈 위 페인트 및 석재 마감.

* 내벽: 벽지도배.

* 창호: 알루미늄샷시 강화유리.

* 건물 이용상태: 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

* 설비내역: 기본적인 위생 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있음.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로와 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 주차장 진출입이 가능하며 외곽 공도와 연계되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 기호(1,2) 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구)에 속하며, 광로, 대로, 중로 등 다양한 도로에 접함. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(광교고등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등 관련 법규에 따른 제한이 있음.

* 인근 시설: 경기도청, 수원컨벤션센터, 광교중앙역 등이 인접해 있으며, 상업 및 업무 기능이 집중된 지역임. 주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (접수일자: 2024-07-19, 권리금액: 80,000,000원)은 매각으로 소멸됨.

* 말소기준권리 이후 등기: 갑구 3번 강제경매 (접수일자: 2025-02-11, 권리자: 위원식)는 매각으로 소멸됨.

* 인수되는 권리:

* 토지(1,2)에 대한 구분지상권설정등기 (을구 1번, 등기일자: 2015-07-14)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨. 이는 토지 이용에 대한 중요한 제약이 될 수 있으며, 해당 권리의 구체적인 내용 및 효력 범위는 반드시 별도로 확인해야 함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 270,000,000원 (이억칠천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-08

* 확정일자: 2024-01-08

* 배당신고일자: 2025-02-27

* 대항력: 있음.

* 비고: 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금이 270,000,000원으로 매우 높은 금액임.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 토지에 대한 구분지상권 설정 등기 인수.

* 주의사항:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높음. (제공된 '인수 보증금 합계 0원' 정보와 상반될 수 있으므로, 법원 기록 및 현장 조사를 통해 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 필수적임).

* 토지에 대한 구분지상권 설정 등기가 인수되므로, 해당 권리가 매수인의 재산권 행사에 미칠 영향을 면밀히 검토해야 함.

1.3. 상권분석

* 건축물 정보: 본 건물은 2023년 사용승인을 받은 신축 오피스텔임.

* 최근 거래 사례:

* 2026년 6월 1일, 39.8303㎡ (약 12.05평) 면적이 352,000,000원 (삼억오천이백만원)에 거래됨.

* 2026년 6월 3일, 21.5638㎡ (약 6.52평) 면적이 170,000,000원 (일억칠천만원)에 거래됨.

* 2026년 6월 6일, 21.5638㎡ (약 6.52평) 면적이 160,000,000원 (일억육천만원)에 거래됨.

* 시세 분석:

* 본건 물건의 전용면적(39.83㎡)과 동일한 면적의 거래 사례가 최근(2026년 6월 1일) 352,000,000원에 있었음.

* 감정가 383,000,000원과 최근 실거래가 352,000,000원을 비교하면, 본 건의 가치는 약 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위로 추정 가능함.

* 신축 건물이라는 점과 광교지구의 중심 상권 및 역세권이라는 입지 조건을 고려할 때, 시장성은 양호한 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 광교중앙역 역세권에 위치하며, 주변에 대규모 상업시설, 행정기관(경기도청, 수원지방법원 등), 문화시설(수원컨벤션센터) 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 매우 높음.

* 교육 환경: 광교고등학교가 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있어 교육적 측면에서도 양호한 편임.

* 편의 시설: 도청, 법원 등 주요 관공서 및 대형 쇼핑몰, 병원, 공원 등이 인접해 있어 풍부한 편의시설을 누릴 수 있음.

* 주차: 건물 내 지하 주차장 설비가 되어 있어 차량 보유자에게 편리함을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 김 (보증금 270,000,000원)의 보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 이는 낙찰가 외 추가적으로 상당한 금액의 지출이 발생할 수 있음을 의미함. (제공된 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 배치되므로, 이 부분에 대한 법적 확인이 최우선적으로 이루어져야 함).

* 구분지상권 인수: 토지에 대한 구분지상권 설정 등기(2015-07-14)가 매수인에게 인수되므로, 해당 권리가 건물 및 토지 이용에 미칠 수 있는 법적 제약이나 불리한 조건을 사전에 면밀히 파악해야 함.

* 미상 정보: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현황 조사 시 파악되지 않은 추가적인 임차인 또는 권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없음 (다만, 강제경매 절차에서는 현황 조사 결과가 중요하게 작용함).

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광교지구 핵심 지역에 위치한 신축 오피스텔로서, 입지 및 상품성은 매우 우수하다고 평가됨.

* 주요 리스크 요인으로는 대항력 있는 임차인의 높은 보증금(270,000,000원) 인수 가능성과 토지에 대한 구분지상권 설정 등기 인수 등이 있음.

* 특히 임차인 보증금 인수 문제는 실제 취득 비용에 결정적인 영향을 미치므로, 법원 자료 및 현장 조사를 통해 명확한 사실 관계 확인이 필수적임.

* 이러한 잠재적 리스크 요인들을 신중하게 고려하되, 신축 건물이라는 점과 광교 지역의 지속적인 발전 가능성을 감안할 때, 합리적인 가격으로 취득 시에는 충분히 투자 가치가 있다고 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 2023년 준공된 신축 건물로, 향후 시세 상승 여력이 높음.

* 광교중앙역 초역세권 입지로, 뛰어난 교통 접근성과 광역적인 수요 확보가 용이함.

* 주변에 대규모 행정, 상업, 업무 시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있음.

* 수원시의 신흥 중심지로 부상하는 광교지구의 성장 잠재력 수혜.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 (39.83㎡ 기준): 352,000,000원

* 감정가: 383,000,000원

* 잠재적 리스크(구분지상권 인수, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성 등)를 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

* ‘인수 보증금’을 제외하고 산정 시, 최근 실거래가 및 감정가를 참고하되, 인수되는 권리 부담을 감안하여 보수적으로 입찰가를 책정해야 함.

* 약 300,000,000원에서 330,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있으며, 320,000,000원을 최적 입찰가로 제안함.

* 단, 임차인 보증금 270,000,000원의 인수 여부는 실제 총 취득 비용에 지대한 영향을 미치므로, 이를 최우선으로 확인한 후 입찰가를 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.