나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55513 [1] 경기도 수원시 장안구 연무동 258-21 연무베르디움 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건 중 2층 201호로서(사용승인일:2020.09.28)
외 벽:타일, 석재붙임 등 마감,
창 호:샷시창호 마감.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 도시형생활주택,단지형다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서가 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 수원시 장안구 연무동 258-21번지에 소재한 연무베르디움 2층 201호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 수원지방법원 2025타경55513 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 209,000,000원입니다.

토지 면적은 34.54㎡ (약 10.45평)이며, 건물 면적은 39.49㎡ (약 11.95평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보, 그리고 신청채권자와 임차권등기 채권이 동일하다는 점입니다.

또한, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서가 제출되어, 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 장안구 연무동에 위치하며, 주변에 창용중학교가 소재하는 지역입니다.

주위 환경은 주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 기타 용도지역으로는 소로3류, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

주변에 학교(창용중학교, 창용초등학교)와 공원(만석공원) 등이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 권리 현황은 다음과 같습니다.

최초 소유권 보존 등기 후 소유권 이전이 있었습니다.

말소기준권리로는 남동세무서장의 압류(접수일자: 2023.02.17)가 있습니다.

이후 주택임차권 설정등기(2023.10.25 접수) 및 강제경매 개시결정(2025.04.11 접수, 주택도시보증공사 신청)이 등기되었습니다.

매각으로 인해 대부분의 권리(갑구, 을구 권리 포함)는 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사(양도인: 정규진)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금은 225,000,000원, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2021년 6월 25일, 확정일자는 2021년 6월 14일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

또한, 물건명세서상 신청채권자가 말소에 동의한다는 확약서를 제출함에 따라, 매수인은 임차보증금 잔존액을 인수하지 않습니다. 즉, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 아남빌라(가동, 1991년식, 51.47㎡): 2026년 3월 4일 107,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 687만원)

- 삼성I파크(2018년식, 52.38㎡): 2026년 6월 10일 200,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,259만원)

- 광원빌라(5동, 1991년식, 36.94㎡): 2026년 6월 2일 120,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,072만원)

본건(연무베르디움, 2020년식, 39.49㎡)의 감정가는 209,000,000원이며, 이는 평당 약 1,748만원 수준입니다.

비교적 신축 건물(2020년식)이라는 점을 고려할 때, 감정가는 최근 유사 연식의 거래 사례(삼성I파크)와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

다만, 225,000,000원의 임차보증금을 인수하지 않아도 된다는 점은 매수자에게 큰 이점으로 작용합니다.

1.4. 생활정보

건축물 정보:

본 건은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 2층 201호이며, 사용승인일은 2020년 9월 28일입니다.

외벽은 타일, 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용 상태:

공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

토지는 대체로 등고 평탄한 부정형으로, 도시형생활주택, 단지형다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

주변 환경:

주변은 주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로, 주거 생활에 필요한 편의시설 및 교육시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 승계 관련: HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 임차보증금 225,000,000원에 대한 매수인의 인수 의무는 없습니다. 이는 큰 이점이지만, 관련 서류 및 법적 효력을 재확인할 필요가 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 본 건의 평당 감정가(약 1,748만원)가 최근 거래된 유사 연식 건물의 평당가(삼성I파크 약 1,259만원)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 향후 낙찰가 및 재매각 시 고려해야 할 부분입니다.

* 기타 제한사항: 본 건은 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 수원시 장안구 연무동의 양호한 주거 환경 내에 위치하고 있습니다.

특히, 2억 2천 5백만원에 달하는 임차보증금에 대한 인수 부담이 없어 권리상 매우 깔끔한 물건입니다.

다만, 감정가가 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

신축 건물이라는 장점과 인수 부담이 없다는 점을 고려했을 때, 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 합리적인 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 내부 컨디션 및 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 무인수 조건: 225,000,000원의 임차보증금을 인수하지 않아도 되므로, 추가적인 자금 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 학교, 공원 등 생활 편의시설과 근접한 주거 지역에 위치합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 수원시의 개발 계획 및 지역 가치 상승에 따라 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 209,000,000원이며, 인수할 임차보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

다만, 최근 유사 연식 건물의 거래 시세(평당 약 1,259만원)와 비교했을 때, 본 건의 평당 감정가(약 1,748만원)는 다소 높은 편입니다.

신축 건물이라는 점과 무인수 조건이라는 메리트를 감안하여, 현재 시점에서 예상되는 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 가능성이 있습니다.

시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라지겠지만, 180,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직해 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.