나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55223 [1] 경기도 수원시 장안구 정자동 918 청솔마을에스케이.한화아파트 623동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조감정 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 정자동 소재 ""효천초등학교"" 북측에 위치하는 부동산으로서, 주위는 대단위아파트단지 및 근린생활시설, 각급학교 및 공원 등이 위치하는 아파트지대로 주거지로서의 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

(기호1)
철근콘크리트조 박공지붕 25층 건물내에 6층 604호로서,

외벽: 시멘트 몰탈위 페인트 마감 등임.
창호: 샷시 창호임.

(사용승인일자: 2002.1.21일임)

이용상태

아파트로 이용중임(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

급배수위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비,지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지에 조성된 토지로 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(천천2지구), 소로3류(폭 8m 미만)(자전거전용도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대평고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동남보건대학(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예인유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효탑초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(예인유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(효탑초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55223 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 정자동 918 청솔마을에스케이.한화아파트 623동 6층604호

용도: 아파트

감정가: 748,000,000원

토지면적: 53.77㎡ (약 16.27평)

건물면적 (전용면적): 99.22㎡ (약 30.01평)

건물면적 (분양면적): 제공된 자료에서 분양면적을 특정하기 어렵습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건물 사용승인일: 2002년 1월 21일

건축구조: 철근콘크리트조 박공지붕

층수: 25층 중 6층

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 수원시 장안구 정자동 소재 효천초등학교 북측에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 밀집한 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통: 단지 내 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

도로: 단지 내 도로가 잘 개설되어 있으며, 외곽 공공도로와도 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 말소기준권리: 2016년 11월 16일 접수된 우리은행 근저당 (284,600,000원) 입니다.

* 이후 채권: 2021년 11월 30일 접수된 에스비아이저축은행 근저당 (576,000,000원), 2024년 3월 22일 접수된 국민건강보험공단 압류 (말소), 2025년 3월 21일 접수된 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 임의경매 (247,548,325원)가 있습니다.

* 위 권리들(근저당, 압류, 임의경매)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 비고란에 명시된 바가 없습니다.)

임차인 현황:

* 임대관계 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 입니다.

* 현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았으며, 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 현장 조사 및 추가 확인이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

1.3. 상권분석

주변시설: 대단위 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거지 상권으로, 근린생활시설 및 각종 편의시설이 근거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

혐오시설 조사: 주변 지도 검색 결과, 유해 시설 등 특별한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교육: 본건은 효천초등학교와 인접해 있으며, 대평고등학교, 동남보건대학, 예인유치원, 효탑초등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다. (상대/절대 보호구역으로 지정된 교육 시설이 다수 존재함)

편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

녹지/휴식: 인근 공원 등의 녹지 공간이 있어 주거 쾌적성을 높여줍니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 불확실성: 임대관계가 미상이고 인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 유무에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

유동화 물건: 유동화 물건으로, 채권 양수도 등 특수한 권리 변동 가능성에 유의해야 합니다.

토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(천천2지구)으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)(자전거전용도로), 과밀억제권역 등 다수의 개발 제한 및 용도 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 경기도 수원시 장안구 정자동의 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 우수한 주거 환경과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 채무는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황의 불확실성과 유동화 물건이라는 특수성은 반드시 확인해야 할 사항입니다. 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 및 아파트 시장 동향을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 가치: 잘 형성된 대단지 아파트로서 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

편리한 생활 인프라: 초등학교 인접, 다양한 편의시설 접근성 등 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획이나 도시 정비 사업 진행 시 투자 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(748,000,000원)를 기준으로, 주변 실거래가, 유사 물건 낙찰가율, 명도 예상 비용, 권리 인수 여부, 시장 상황 등을 면밀히 분석하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서 전문가와 상의하거나 추가적인 현장 조사를 통해 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.