나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55046 [1] 경기도 용인시 기흥구 신갈동 30-7 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국제일감정 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 용인시 기흥구 신갈동 소재 "신갈중학교" 남측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 상가 및 주상용 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철 수인분당선 기흥역이 소재하는 바, 대중교통사정은 양호한 편임

건물의 구조

벽돌구조 슬래브지붕 지하1층/지상3층건 내 2동 3층 302호로서 외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감. 내벽: 벽지도배 등 마감. 창호: 섀시 창호 구조임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구조 등은 별첨 내부구조도를 참조 바람

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-12-31), 소로2류(폭 8m~10m) (국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 집합건축물대장 전유부 등본상 공용면적이 기재되어 있지 않음.

물건 비고

1. 신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서가 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음
2. 본건 집합건축물대장 전유부 등본상 공용면적이 기재되어 있지 않음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 건은 수원지방법원 2025타경55046호로, 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지는 경기도 용인시 기흥구 신갈동 30-7 2동 3층302호입니다. 본 건은 총 3층 건물 내 3층에 위치한 다세대주택이며, 1990년 12월 20일 사용 승인되었습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 106,000,000원입니다.

토지 면적은 26.69㎡ (약 8.08평)이며, 건물 면적은 41.06㎡ (약 12.42평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 용인시 기흥구 신갈동 소재 "신갈중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 상가 및 주상용 건물 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 수인분당선 기흥역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 변동 이력이 있으며, 강제경매(수원지방법원 2025타경55046)가 말소기준권리입니다. 주택 임차권(박유진, 115,000,000원) 설정 등기가 있으나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)로부터 매각 시 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 매수인이 인수하지 않는 조건입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인 1: 주택도시보증공사 (박유진)

* 보증금: 115,000,000원

* 전입일자: 2021-08-06, 확정일자: 2021-07-16

* 대항력: 없음. 주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

* 임차인 2: 신창안

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2024-04-18

* 대항력: 있음. 보증금이 0원이나 대항력이 있는 임차인이므로, 이 부분에 대한 관리가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경55046)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 임차권 관련 인수 조건 변경 확약서에 따른 인수 여부는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 용도 지역

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2024-12-31), 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 인근 신갈2지구 및 신갈오거리 일대에서 공동주택 건립 및 도시재생 사업이 추진 중에 있어 향후 지역 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학교

* 학교: 본건 인근에 신갈초등학교 및 신갈중학교(언급됨)가 위치하고 있습니다. 고등학교로는 신갈고등학교가 인근에 있습니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 호텔 등이 있으며, 기흥역을 통해 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 폐기물 적환장 이전 관련 갈등이 있었으나, 본 건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 용인시 환경자원화시설이 기흥구 인근에 위치하고 있으나, 본 건과는 직접적인 영향권으로 보기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 신창안 씨가 보증금 0원으로 등재되어 있으나, 대항력 보유로 인해 명도 절차 진행 시 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 건물 공부와의 차이 및 특이사항

집합건축물대장 전유부 등본상 공용면적이 기재되어 있지 않아 감정평가서 참조가 필요합니다. 또한, HUG 인수조건 변경 확약서로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없으나, 복잡한 권리관계로 인한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동에 위치한 다세대주택으로, 양호한 교통 여건과 주변 개발 호재를 바탕으로 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이고, HUG 관련 임차권 인수 조건 변경 확약서로 인해 금전적 인수 부담은 크지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크는 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대중교통 및 도로 접근성이 양호한 입지.

* 신갈2지구, 신갈오거리 도시재생 등 주변 개발 호재로 인한 가치 상승 기대.

* HUG 관련 임차권 인수 조건 변경으로 인한 금전적 부담 완화.

9. 예상 입찰가

감정가 106,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 최근 거래가(2019년식 35.71㎡ 18,700만원, 2003년식 25.92㎡ 7,800만원 등) 및 본건의 건물 연식(1990년)을 고려할 때, 현재 시장 상황 및 명도 관련 리스크 등을 종합적으로 판단하여 감정가 수준 또는 소폭 상향한 110,000,000원에서 115,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.