나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1041 [1] 경기도 오산시 원동 360-15 오산원동유탑유블레스오피스텔 1동 6층622호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 '원일중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위로는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 지하4층 지상15층 건물 내 6층 622호로
외벽 : 석재 타일 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생, 급배수, 승강기, 소화전, 난방, 주차장, 공동현관 보안설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 토지로 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 건물 (오산원동유탑유블레스 오피스텔) 동측, 서측, 남측 및 북측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 오산시 원동 360-15
도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

경기도 오산시 원동 333-17
도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(운암고(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

경기도 오산시 원동 740-1
도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>


경기도 오산시 원동 335-9
도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원일중(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1041 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경기도 오산시 원동 360-15 오산원동유탑유블레스오피스텔 1동 6층622호

토지 면적: 7.77㎡ (토지 지분: 7.77㎡, 약 2.35평)

건물 면적: 21.97㎡ (전용 면적: 21.97㎡, 약 6.65평)

1.3. 용도 및 건물 구조

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 4층, 지상 15층 건물 중 6층 622호

내부 마감: 벽지 및 일부 타일, 샷시 창호

설비: 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 난방, 주차장, 공동현관 보안 설비 등

1.4. 감정가

감정가: 90,000,000원 (구천만원)

2. 입지조건

2

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 '원일중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위로는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하여 전반적인 주거 및 상업 환경이 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 주변 시설

주변 지역에는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 종말 처리장 등)에 대한 정보는 없으나, 주변에 학교(원일중학교, 원일초등학교, 운암고등학교)가 위치하여 교육환경 보호구역으로 지정된 지역이 있으며, 비행안전구역(전술)에 해당함.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2018년 9월 11일 접수된 신한은행의 근저당권(108,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 후순위에 설정된 인천세무서장의 압류, 삼성카드, 왕궁농업협동조합, 전북은행의 가압류, 그리고 신한은행의 임의경매 개시 결정 등기 등 모든 권리들은 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 142,873,634원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 9월 11일 접수된 신한은행의 근저당권(108,000,000원)입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 본 물건에 대한 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

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4.1. 오피스텔 용도

본 물건은 오피스텔로 현재 이용 중에 있으며, 집합건물로서 주거 또는 업무용도로 활용 가능합니다.

4.2. 주변 상업시설

건축물대장상 본건의 주 용도는 업무시설로 등재되어 있으며, 주변에 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하여 있어 상권이 형성되어 있습니다. 이는 오피스텔의 임대 수요 확보 및 가치 유지에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

주변 지역에 근린생활시설, 아파트 단지 등이 분포하고 있으며, 인근에 롯데마트와 같은 대형마트가 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 원일중학교, 원일초등학교, 운암고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 도로 접면이 양호한 편입니다. 그러나 가축사육제한구역, 상대보호구역(원일중, 원일초, 운암고), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등 다양한 법적 규제가 적용되므로, 관련 규제 내용을 상세히 확인하고 투자 여부를 결정해야 합니다.

6.2. 건물 하자

제공된 정보 상으로는 공부와의 차이가 없으며, 특별한 건물 하자나 수리가 필요한 부분에 대한 언급은 없습니다.

6.3. 기타

임대 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 임대 조건에 대한 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

2

본 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 오피스텔로, 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부 상 권리관계는 비교적 명확하여 경매 절차 진행 시 소멸되는 권리가 많으므로 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 다양한 법적 제한사항이 존재하며, 임대 관계 미확인 등 추가적인 현장 조사가 필요한 부분이 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 양호한 교통 및 주변 환경: 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역으로 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 정리된 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리 분석이 용이합니다.

* 합리적인 감정가: 오피스텔의 감정가 9천만원은 시세 대비 검토해 볼 가치가 있습니다.

* 주거 및 업무 겸용 가능성: 오피스텔의 특성상 1인 가구의 주거 또는 소규모 업무 공간으로 활용될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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시세 분석

최근 매매 사례 (21.97㎡ 기준):

* 2026년 5월 9일: 6,650만원 (5층)

* 2026년 4월 4일: 6,850만원 (12층)

참고 매매 사례 (27.211㎡ 기준, 면적이 다름):

* 2026년 6월 1일: 8,500만원 (13층)

제공된 면적(21.97㎡)을 기준으로 볼 때, 최근 실거래가는 6,650만원에서 6,850만원 사이입니다. 본 건의 감정가는 9,000만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었습니다.

예상 입찰가 산정

가장 최근 거래가인 6,650만원을 기준으로, 낙찰 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 임차인 인수 보증금이 없으므로, 실거래가 수준에서 약간의 가산점을 고려하되, 현재 시장 상황과 경매 참여자들의 경쟁률을 감안해야 합니다. 21.97㎡ 면적의 최신 거래가인 6,650만원 ~ 6,850만원을 기준으로 삼는 것이 합리적입니다. 따라서, 예상 입찰가는 6,800만원 ~ 7,300만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.