나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55105 [1] 경기도 수원시 권선구 구운동 540-12 미영팰리스 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 구운동 소재""구운동행정복지센터""남서측 인근에 위치하며,
주위는 다가구주택 및 다세대주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가지
대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건주택까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상5층 건 중 5층 501호로서
외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일주 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급.배수 및 위생설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

인근 포장도로 정비되어 있고 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

540-12번지 기준
도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구운지구), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가
축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정
비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서가 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2025타경55105 (1) 사건으로 경매 진행 중인 부동산입니다.

소재지는 경기도 수원시 권선구 구운동 540-12번지 미영팰리스 501호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 291,000,000원입니다.

토지 면적은 33.75㎡ (약 10.21평)이며, 건물 면적은 58.64㎡ (약 17.74평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 건입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

건물명은 미영팰리스이며, 2020년 6월에 사용승인된 건물로 5층에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 "구운동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다가구주택, 다세대주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택가 및 상가지대로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접한 도로는 포장되어 잘 정비되어 있으며, 외곽 공도와도 잘 연계되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(구운지구), 소로2류(폭8m~10m)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 1월 28일 포천세무서장의 압류 등기입니다.

인수되는 권리는 없습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출하였기에, 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다. 을구 5번 주택임차권등기(백효선)도 매각으로 소멸되는 것으로 처리됩니다.

매각으로 인해 말소되는 권리로는 을구 5번의 주택임차권(백효선, 보증금 289,000,000원), 갑구 3번의 압류(포천세무서장), 갑구 4번의 압류(수원시), 갑구 5번의 압류(수원시), 갑구 6번의 강제경매(주택도시보증공사)가 있습니다.

임차인 현황

* 임차인: 백효선 (주택도시보증공사 양도인)

* 보증금: 289,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-15

* 확정일자: 2021-02-18

* 대항력: 없음 (매수인 인수 없음)

* 비고: 신청채권자와 동일 채권으로, 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않는 조건입니다.

집합건물 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (김장호) (2020-06-17)

* 갑2: 소유권이전 (김대성) (2021-03-22)

* 갑3: 압류 (포천세무서장) (2022-01-28) - 말소기준권리

* 갑4: 압류 (수원시) (2023-05-15)

* 갑5: 압류 (수원시) (2023-06-07)

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사) (2025-03-19)

* 을5: 주택임차권 (백효선, 보증금 289,000,000원) (2023-09-19 접수, 2021-03-15 전입, 2021-02-18 확정) - 매각으로 소멸 동의

4. 상권분석

본건이 위치한 수원시 권선구 구운동 일대는 다세대주택, 다가구주택 및 공동주택이 밀집한 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 행정복지센터가 소재하고 있어 기본적인 행정 편의시설 접근성이 양호하며, 상업 시설 또한 잘 갖추어져 있어 주거 및 생활 편의 측면에서 양호한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 주변 편의시설: 본건 인근에는 다수의 근린생활시설, 마트, 병원, 약국 등이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (구체적인 시설 정보는 지도 검색을 통해 추가 확인 가능)

* 주변 교육시설: 구운동초등학교, 권선중학교, 수원농생명과학고등학교 등 다수의 교육시설이 인근에 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 의료시설: 수원자생한방병원, 구운당약국, 굿모닝요양병원 등 다양한 의료 시설이 가까운 거리에 위치해 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 주거 지역 내 직접적인 혐오 시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 비행장 소음대책구역에 포함되어 있어 소음 관련 사항을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경으로 인해 신청채권자가 대항력을 포기함에 따라, 매수인은 잔존 임대차보증금 인수 부담이 없습니다. 이는 잠재적 금전적 리스크를 해소하는 긍정적인 요인이지만, 배당과 관련된 채권 관계의 복잡성을 이해해야 합니다.

'임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 및 등기부등본에 백효선 임차권이 명확히 기재되어 있고 매수인 인수 없음 조건이 명시되어 있어 일반적인 경우와는 다릅니다. 하지만, 혹시 모를 추가적인 이해관계자의 존재 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

토지이용계획상 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당되어, 향후 지역 개발이나 건물 이용 시 일부 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 구운동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)인 다세대주택입니다.

주변에 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖추어져 있으며, 교통 여건 또한 양호하여 주거 환경이 우수합니다.

등기부상 권리 관계는 복잡해 보이나, HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리 분석상 매우 명확한 상태입니다.

신축 건물이라는 점과 편리한 입지 조건을 고려할 때, 안정적인 주거용 부동산으로서의 가치를 지니고 있으며, 향후 시세 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2020년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수 비용 부담이 적습니다.

임차보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리관계가 명확하고 안전합니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

차량 접근 및 대중교통 이용이 편리한 역세권/준역세권에 가까운 입지입니다.

9. 예상 입찰가

감정가 291,000,000원, 그리고 2026년 3월에 있었던 인근 유사 물건의 거래 사례(57.58㎡, 2층, 2016년식 200,000,000원) 및 45.15㎡, 3층, 2015년식 179,000,000원 등을 종합적으로 고려하였습니다.

본건은 건물 연식(2020년)이 비교적 신축이며 5층에 위치한 장점을 가지고 있습니다. 또한, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 추천합니다. 실제 입찰 시에는 당일의 현장 상황, 경쟁 물건, 응찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.