나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55010 [1] 경기도 오산시 원동 382-10 디자인타운 103동 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익감정 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 오산시 원동 소재 ""오산원일중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세
대주택, 아파트, 공장, 물류창고 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제7층 제703호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인트칠 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화
전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 12m 내외 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 공히, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부
제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서가 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 및 소재지 정보

2.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55010 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 382-10 디자인타운 103동 7층703호

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2.

1.2. 물건 현황

2.

* 용도: 도시형생활주택

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제7층 제703호

* 건물 연식 (사용승인일): 2018년 7월 9일

2.

1.3. 감정가 및 면적 정보

2.

* 감정가: 177,000,000원

* 토지면적: 13.67㎡ (약 4.13평)

* 토지지분: 13.67㎡ (약 4.13평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 44.57㎡ (약 13.48평)

* 건물지분: 44.57㎡ (약 13.48평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

2.

* 경기도 오산시 원동 소재 "오산원일중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 공장, 물류창고 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.

2.2. 교통상황

2.

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

2.

2.3. 건물구조 및 이용상태

2.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제7층 제703호입니다.

* 외벽: 몰탈 위 페인트칠 마감 등입니다.

* 창호: 새시창호 등입니다.

* 이용상태: 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있습니다.

2.

2.4. 토지 및 도로상태

2.

* 토지의 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 폭 약 12m 내외 및 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.

2.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

2.

* 본건 토지 공히, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역입니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 경매개요

2.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55010 (1)

* 채권자: 주택도시보증공사

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 말소기준권리: 수원지방법원 강제경매개시결정 (2025타경55010) - 2025년 3월 11일 접수

2.

3.2. 임차인 현황

2.

* 임차인: 주택도시보증공사(정경길)

* 보증금: 188,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 2월 26일

* 확정일자: 2021년 2월 9일

* 대항력: 없음 (주의: 현황 상 대항력이 없으나, '선순위임차권'이라는 특이사항 존재)

* 비고: 신청채권자로부터 매각 시 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

2.

3.3. 등기부 요약 및 권리분석

2.

* 집합건물 등기부 요약

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2021-02-26)

* 갑4: 소유권이전 (2021-02-26)

* 을1: 주택임차권 (정경길, 188,000,000원) - 2023년 3월 17일 말소 예정 (확약서 제출로 말소 처리)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 188,000,000원) - 말소기준권리

* 권리분석 요약:

* 신청채권자(주택도시보증공사)가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건 변경 확약서가 제출되었습니다.

* 이에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

* 을구 순위 1번 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위이나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수할 보증금은 0원입니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 환경 및 건물 특징

2.

* 본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 디자인타운 내 도시형생활주택입니다.

* 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 공장, 물류창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 속해 있습니다.

* 건물은 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

2.

4.2. 시장 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

2.

* 제공된 최근 매매 JSON 정보 (2026년 5월 거래 기준) 분석 결과:

* 2008년식, 전용면적 23.74㎡ (약 7.18평) 다세대주택: 27,000,000원

* 2008년식, 전용면적 21.62㎡ (약 6.54평) 다세대주택: 33,000,000원

* 2018년식, 전용면적 59.31㎡ (약 17.94평) 다세대주택: 215,000,000원

* 분석 의견:

* 2008년식 다세대주택의 매매가는 현 시세와 상당한 괴리가 있는 것으로 보입니다. 이 정보는 본건의 시세 판단에 직접적인 참고가 어렵습니다.

* 2018년식, 59.31㎡ 면적의 주택이 215,000,000원에 거래된 사례는 본건(2018년식, 44.57㎡)과 비교 시, 신축 연식과 면적 증가에 따른 가격 상승 요인을 고려할 수 있습니다.

* 본건의 감정가 177,000,000원은 2018년식 건물의 면적(44.57㎡)을 고려할 때, 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다. 59.31㎡ 면적 주택의 평당 가격(약 362.5만원)으로 환산 시, 본건 면적(44.57㎡)은 약 1억 6163만원 수준으로 추정됩니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 주변 편의시설

2.

* "오산원일중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 공장, 물류창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.

5.2. 교통 접근성

2.

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.

5.3. 건물 연식 및 상태

2.

* 본건 건물은 2018년에 사용승인을 받아 비교적 신축에 해당합니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.

2.

5.4. 주변 혐오시설 여부

2.

* 주변에 공장 및 물류창고 등이 혼재하고 있어, 일부 환경 소음이나 교통량 증가 가능성이 있습니다. (외부 지도 서비스 검색 결과)

* 특별히 주거 환경을 저해하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 임차권 관련 인수 여부

2.

* HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해, 임차인의 잔여 보증금에 대한 매수인의 인수 부담은 없습니다. (인수 보증금 0원)

* 을1 임차권은 말소기준권리보다 선순위이나, 매각으로 인해 소멸 예정입니다.

2.

6.2. 기타 리스크 요인

2.

* 토지/건물 일괄 매각으로, 토지 지분과 건물에 대한 권리를 모두 확보하게 됩니다.

* 제시외 물건은 없습니다.

* 임대 관계는 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

2.

7. 종합 의견

2.

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 주택도시보증공사가 채권자이며 강제 경매로 진행 중입니다. 가장 큰 특징은 HUG의 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금에 대한 매수인의 인수 부담이 없다는 점입니다. 이는 경매 절차의 투명성과 낙찰 후 리스크를 크게 감소시키는 긍정적 요소입니다. 주변에 다양한 용도의 건물들이 혼재해 있으나, 주거 환경으로서의 기능은 유지되고 있습니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 인수 부담 없는 명확한 권리관계: HUG의 확약으로 인해 임차 보증금 인수 위험이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공된 건물로, 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 오산시 지역 가치: 오산시는 개발 잠재력이 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 도시형 생활주택 수요: 소형 주택으로서 1인 가구 및 소규모 가구의 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

2.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 시세 비교 및 분석

2.

* 제공된 JSON 데이터상 2008년식 다세대주택의 거래가는 현재 시세와 맞지 않는 것으로 판단됩니다.

* 2018년식, 59.31㎡ 면적의 주택이 215,000,000원에 거래된 사례를 바탕으로 평당 약 362.5만원의 시세를 추정할 수 있습니다.

* 본건(44.57㎡, 2018년식)의 경우, 이를 단순 환산 시 약 1억 6,163만원의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 본건 감정가 177,000,000원은 이러한 시장 추정치와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

2.

9.2. 입찰가 산정 범위

2.

* 본건은 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다.

* 주변에 공장, 물류창고 등이 혼재하는 점은 시세에 일부 반영될 수 있습니다.

* 정확한 시세는 추가적인 현장 조사 및 오산시 원동 지역의 유사 물건 실거래가, 호가 등을 종합적으로 파악하여 최종 결정해야 합니다.

* 보수적인 입찰가 산정 시, 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 검토하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 141,600,000원 (감정가의 80%) ~ 177,000,000원 (감정가)

* 적극적인 투자를 고려한다면, 시장 경쟁 상황을 고려하여 150,000,000원 ~ 170,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.