나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55449 [1] 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 7-13 103동 2층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진흥 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 소재 "" 능원초등학교 동측 "" 인근에 위치하며,
주위는 아파트 ,다세대주택 단독주택 학교 및 근린생활시설,등이 소재하는 지역으로서,
제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 출입이 용이하고 인근에 , 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반
교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 구조의 건물로서 (사용승인일 : 2012년 04월 13일)

외벽 : 치장벽돌쌓기 및일부드라이비트 마감

내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감( 탐문조사에 의함).

창호 :PVC. 창호등임

이용상태

도시형 생활주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생및 급배수설비, 도시가스용 난방설비이며, 승강기설비는 없음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, 도시형 생활주택건물(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

폭 약 6 ~ 8미터 단지내 포장도로가 접하여 소재하며 간지내 도로는 인근의 간선도로와
연결되어, 타 지역으로의 연계성은 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역

가축사육제한구역(2021-05-28) (전부제한지역(도시지역)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 배출시설설치제한지역<물환경보전법> ,
자연보전권역<수도권정비계획법> , 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인 박현숙)로부터 2026. 6. 10.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55449 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리 7-13 103동 2층101호

용도: 다세대주택

감정가: 190,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 59.73㎡ (약 18.07평)

토지지분: 59.727㎡ (약 18.07평)

건물면적: 66.44㎡ (약 20.10평) - 전용면적

건물지분: 66.44㎡ (약 20.10평)

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 주택도시보증공사(양도인 박현숙)로부터 2026년 6월 10일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 확약서가 제출됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 용인시 처인구 모현읍 능원리에 소재하며, 능원초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량의 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건축물 현황상 본 건물은 2012년 04월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물이며, 본건은 103동 2층 101호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 일부 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감으로 추정됩니다. 창호는 PVC 창호 등입니다. 본 건은 도시형 생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 사다리형의 평탄한 토지로서, 도시형 생활주택 건물(다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

폭 약 6~8미터의 단지 내 포장도로가 접해 있으며, 단지 내 도로는 인근 간선도로와 연결되어 있어 외부 지역과의 연계성은 무난합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 법적 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전, 전세권설정(주택도시보증공사, 210,000,000원, 말소), 소유권이전, 주택임차권(박현숙, 210,000,000원, 말소), 가압류(경기신용보증재단, 20,438,627원, 말소), 강제경매(주택도시보증공사, 210,000,000원, 말소) 등의 권리 내역이 등기되었으나, 본 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 440,438,627원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박현숙)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 06월 30일

확정일자: 2021년 07월 06일

배당신고일자: 2023년 08월 21일

대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 소유권 외 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리(을2, 전세권설정)보다 후순위의 권리들이 존재하며, 강제경매 개시결정으로 인해 매각 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 임차인 박현숙은 대항력이 없는 것으로 확인되며, HUG(주택도시보증공사)와의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 다세대 주택이 밀집해 있습니다. 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 주거민을 위한 소규모 상권이 발달되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

본 물건에서 동측 인근에 능원초등학교가 소재하여 자녀들의 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

아파트, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 확인 결과, 본 물건으로부터 직간접적으로 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

비록 임차인 박현숙이 대항력이 없다고 판단되나, 2억 1천만원이라는 상당한 보증금 액수가 관련되어 있습니다. HUG와의 확약서 내용에 따라 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지는 않으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 또는 잠재적 분쟁의 소지를 고려해야 합니다.

6.2. 건축 연식

2012년 준공으로 비교적 신축은 아니므로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연보전권역 등 다양한 법적 규제를 받고 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 용인시 처인구 모현읍의 다세대주택으로, 능원초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하고 교통 접근성도 무난한 편입니다. 가장 큰 장점은 권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 권리들이 경매로 소멸되며, 임차인 박현숙의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없다는 점입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 투자 위험을 크게 낮추는 요소입니다. 다만, 상당한 금액의 임차보증금과 관련된 복잡한 확약서 내용, 그리고 명도 과정에서의 잠재적 변수는 신중히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 무인수 보증금: 임차보증금 인수 부담이 없어 초기 투자 비용 절감 효과가 큽니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 등기부상 깨끗한 권리 취득이 가능합니다.

* 안정적인 주거 입지: 학교 및 생활 편의시설과 인접한 지역적 이점이 있습니다.

* 적정 감정가: 주변 시세 및 건물 상태를 고려할 때 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 190,000,000원입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적과 건축 연도의 '복정힐하우스'(65㎡, 2011년식)가 2025년 12월 160,000,000원에 거래되었습니다. '퀸즈하임'(57.445㎡, 2017년식)은 2025년 12월 265,000,000원에 거래되어 신축 및 입지에 따른 시세 차이를 보였습니다.

본 건은 2012년식, 66.44㎡로 '복정힐하우스'와 매우 유사하며, 감정가는 190,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

따라서, 현재 시세와 본건의 입지, 면적, 그리고 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려하여,

예상 입찰가 범위를 171,000,000원 ~ 190,000,000원으로 제시합니다.

(감정가의 90% ~ 100% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.