나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1062 [1] 경기도 화성시 향남읍 하길리 1472-3 1동 2층205호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지감정 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 ""하길고등학교"" 북측 인근에 위치하며 부근은 점
포, 음식점, 위락시설, 숙박업소 등이 혼재하는 상업지대이고 주위에 아파트단지, 단독주택
단지가 소재함.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 11층 건 중 2층 205호로서
외 벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 석고 판넬 마감.
창 호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

공부상 용도는 일반음식점이고, 현황은 공실상태임.

설비내역

공용 위생 급.배수 설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비 되어 있으며, 지상층에 주차
장시설 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 집합건물(숙박시설 및 근린생활시설 등) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 중로1류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(향남2지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지
개발지구(향남2지구)<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 본 건물은 비전호텔리아로 명칭 사용 중임
2. 공부상 용도는 일반음식점이고, 현황은 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1062 (1)

소재지: 경기도 화성시 향남읍 하길리 1472-3, 1동 2층205호

용도: 숙박시설 (공부상 일반음식점)

감정가: 484,000,000원

토지면적: 25.02㎡ (약 7.57평)

건물면적: 93.33㎡ (약 28.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 특이사항

본 건물은 '비전호텔리아'라는 명칭으로 사용 중입니다.

현재 공부상 용도는 일반음식점이나, 현황은 공실 상태입니다.

공동담보로 진행되는 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 화성시 향남읍 하길리 소재 하길고등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업지대와 주거지대가 혼재되어 있으며, 점포, 음식점, 위락시설, 숙박업소 등이 밀집해 있습니다.

인근에 아파트 단지와 단독 주택 단지가 소재하여 배후 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본 건은 주위로 중로1류(폭 20m~25m)와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(향남2지구), 성장관리권역, 택지개발지구(향남2지구) 등에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

하길고등학교, 하길중학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

향남2지구에 롯데시네마 향남이 위치하여 문화시설 이용이 가능합니다.

주변으로 다양한 상업시설이 발달해 있습니다.

특별히 혐오시설에 대한 언급은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2018년 12월 18일에 접수된 서울우유협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이 근저당권은 채권 최고액 313,200,000원입니다.

경매 신청 채권자는 서울우유협동조합이며, 근저당권(갑8)으로 임의경매가 개시되었습니다.

3.2. 등기부현황

* 을1 (근저당, 서울우유협동조합, 2018-12-18 접수, 313,200,000원) - 말소기준권리

* 갑4 (소유권이전 3번 신탁등기말소, 유천희)

* 갑5 (소유권이전, 박성종, 매매)

* 갑6 (가압류, 농협은행, 2024-09-03 접수, 19,521,895원) - 말소

* 갑7 (가압류, 롯데카드, 2024-09-10 접수, 46,210,352원) - 말소

* 갑8 (임의경매, 서울우유협동조합, 2025-03-24 접수, 267,557,259원) - 본 경매 사건

등기부 상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 378,932,247원 (근저당 313,200,000원 + 가압류 19,521,895원 + 가압류 46,210,352원 + 임의경매 267,557,259원)

*주의: 상기 채권 총액은 등기부 상 기록된 금액이며, 실제 말소 및 소멸 대상은 법원의 매각 절차에 따라 확정됩니다. 본 건 임의경매의 채권자는 서울우유협동조합입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본건에 대한 임대 관계는 현재 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 및 공실 현황

본 건은 '비전호텔리아'로 명칭 사용 중이며, 공부상 용도는 일반음식점으로 되어 있습니다.

현황은 공실 상태로 파악되었습니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 점포, 음식점, 위락시설, 숙박업소 등이 혼재하는 상업지대입니다.

향남2지구는 계획도시로서 상권과 주거지역이 구분되어 있으며, 롯데시네마 등 편의시설도 갖추고 있어 상업 기능이 활발한 편입니다.

주변에 아파트 단지와 주택 단지가 있어 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

인근에 아파트 단지와 주택 단지가 형성되어 있어 주거 편의성이 있습니다.

버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

지역 내 상업시설 발달로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

롯데시네마 향남이 인근에 있어 문화생활을 즐길 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

하길고등학교, 하길중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

건축물대장 상 용도는 일반음식점으로 되어 있으나, 현황은 숙박시설(비전호텔리아)로 사용되고 있거나 사용될 수 있는 상태입니다. 이는 향후 건축 관련 민원 발생 또는 행정 처분으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 공실 상태

현재 공실 상태로, 임대 수익 창출까지 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.3. 미상 임대차 관계

임차인 현황에 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있습니다. 인수 여부 및 보증금/차임 관련 분쟁의 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임대차 현황을 파악하는 것이 중요합니다. (현재 제공된 정보 상 인수 보증금은 0원이나, 임대 관계 미상 부분에 대한 주의가 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍의 일반상업지역에 위치한 수익형 부동산으로, 하길고등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 잠재 수요가 예상됩니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황(일반음식점 vs 숙박시설/비전호텔리아)이 불일치하며, 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 임대 관계 미상인 점은 추가 확인이 필요한 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 향남2지구 택지개발지구 내 일반상업지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 하길고등학교 인근으로 학생 및 교직원, 배후 주거 단지의 잠재적 수요가 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로, 면적 대비 감정가가 비교적 합리적일 수 있습니다 (추가 분석 필요).

* 권리 관계가 명확하여 안전한 낙찰이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본 물건의 실제 현황(수리 상태, 내부 시설, 공실 원인 등)에 대한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다. 또한, 인근 유사 부동산의 실거래가, 임대 시세, 공실률, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 객관적인 예상 입찰가를 산출하기 어려운 점 양해 부탁드립니다. 입찰 희망가는 위에서 언급된 분석 결과를 바탕으로, 보증금 미상 임차인 인수 가능성, 현 공실 상태 해소 방안 등을 고려하여 신중하게 결정하셔야 합니다. 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하며, 본건의 경우 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.