나이스옥션 법원경매 수원 2025타경898 [1] 경기도 수원시 권선구 입북동 300-2 편백나무타운하우스 씨동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지감정 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 입북동 소재 ""입북초등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는
단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 203호로서
외벽 : 석재 및 벽돌 치장쌓기 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시
교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경898 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 입북동 300-2 편백나무타운하우스 씨동 2층203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 208,000,000원

* 토지면적: 30.04㎡ (약 9.09평)

* 건물면적: 51.26㎡ (약 15.51평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 반월신용협동조합

* 특이사항: 없음

* 주의사항: 없음

* 특수물건정보: 없음

2. 입지조건

* 주위환경:

본건은 경기도 수원시 권선구 입북동에 위치하며, 북서측 인근에 "입북초등학교"가 소재하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조 및 이용상태:

철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층 203호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 석재 및 벽돌 치장쌓기 마감, 내벽은 몰탈위 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 페어그라스 창입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을1 근저당권 (접수일자: 2016-11-18, 채권자: 반월신용협동조합, 채권금액: 24,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 14,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-05-11

* 확정일자: 2016-11-25

* 배당신고일자: 2025-03-11

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에 명시된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 갑1: 소유권보존 (홍명규)

* 을1: 근저당권 (반월신용협동조합) - 말소기준권리

* 갑2: 압류 (수원시)

* 갑3: 임의경매 (반월신용협동조합)

* 상기 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 총 채권액:

등기부상 채권 총액은 24,000,000원 (근저당권 기준)입니다.

* 인수되는 권리:

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 상 지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

* 지역 특성:

본건이 소재한 입북동 지역은 주거시설과 근린생활시설, 일부 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적으로 안정적인 주거 상권으로 파악됩니다.

* 주변 건물 유형:

인근에 다양한 형태의 주거시설(단독, 다세대, 아파트)과 상업시설이 분포하고 있어 지역 내 수요를 충족시킵니다.

* 단지 내 시세 동향:

같은 '편백나무타운하우스' 단지 내 A동의 최근 매매 사례(2026년 3월)가 150,000,000원에 거래된 바 있습니다. 이는 본건의 감정가(208,000,000원)와 다소 차이가 있으나, 동일 단지 내 시세 파악에 중요한 참고 자료가 됩니다.

5. 생활정보

* 교통:

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 접근성이 용이하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설:

"입북초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 학군입니다.

* 편의시설:

주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 생활 편의시설은 무난한 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 군사기지 및 군사시설 보호법:

본건은 군사기지 및 군사시설 보호법 상 비행안전제2구역으로 지정되어 있습니다. 이는 건물 증축이나 용도 변경 시 군사 작전에 영향을 주지 않는 범위 내에서 가능할 수 있으며, 관련 법규에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계:

"본건 임대관계는 미상임"이라는 기재가 있어, 등기부상 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수는 없습니다. 그러나 명시된 임차인 김 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 감정가와 시세 비교:

동일 단지 내 A동의 최근 매매가 대비 본건 감정가가 상대적으로 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 잠재적 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 입북동에 위치한 신축(2015년 준공) 다세대주택으로, 입북초등학교 인접, 편리한 교통 등 주거 환경이 양호합니다. 권리관계 또한 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 낙찰 후 깨끗한 권리 승계가 가능합니다. 다만, 군사시설 보호구역 지정, 감정가 대비 인근 시세 비교, 임대차 관계 미상 부분이 신중한 검토를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 신축 건물로 즉시 입주 또는 임대 용이.

* 입북초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수.

* 대항력 있는 임차인 없어 권리 인수 부담 최소화.

* 편백나무 타운하우스 단지의 안정적인 주거 인프라.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 208,000,000원

* 건물 면적: 51.26㎡ (약 15.51평)

* 최근 매매 사례: 편백나무타운하우스 A동 (2015년 준공, 46.858㎡) 2026년 3월 150,000,000원에 거래됨.

* A동 사례 기준 본건 환산 가치: 약 164,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 종합적으로 볼 때, A동 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 근처 또는 그 이하일 수 있습니다. 다만, 입찰 시점의 시장 상황과 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

* 제안 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.