나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55257 [1] 경기도 용인시 기흥구 고매동 883 기흥써니밸리아파트 102동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 고매동 소재 ""기흥초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단
지, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재된지역으로서 공동주거지로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편이 노선버스정류장이 소재하여 대중교
통사정 보통임.

건물의 구조

2009.12. 31. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 5층501호로서,

외벽: 화강석 마감, 몰탈 위 페인팅 마감등
내벽: 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중이며 자세한 것은 별지의 ""내부구조도"" 참고 바람.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설 및 도시가스 개별난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 이용하여 북측의 소로에 연계되며 연계상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-
01-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임.

- 기타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55257 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 고매동 883 기흥써니밸리아파트 102동 5층501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 347,000,000원

* 토지면적: 54.22㎡ (약 16.4평)

* 건물면적: 84.89㎡ (약 25.7평)

* 전용면적: 84.89㎡ (약 25.7평) (분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 사용승인일: 2009년 12월 31일

* 동/호수: 102동 5층 501호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 용인시 기흥구 고매동 소재 "기흥초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 농경지 등이 혼재된 지역으로 공동주거지로서 주위 환경 보통.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 간선도로변에 대중교통(노선버스 정류장)이 소재하여 대중교통 사정 보통.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접한 토지와 같은 높이의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로를 이용하여 북측의 소로와 연계되며, 연계 상태는 보통.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (앤에이치캐피탈주식회사, 2010-08-27 접수, 말소 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2023-07-20

* 배당신고일자: 2025-05-09

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 은 대항력이 없습니다. 보증금 30,000,000원에 대한 배당을 통해 변제받을 것으로 예상되며, 배당 부족 시 낙찰자에게 변제를 청구할 수 없습니다.

* 등기부채권 총액: 499,246,360원

1.3. 상권분석

* 주변환경: 아파트 단지와 근린생활시설, 학교, 농경지가 혼재된 지역으로, 공동주거지역으로서 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 인근에 기흥초등학교가 있으며, 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 해당 주소지 인근에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 용인시 전체적으로는 일부 지역에서 폐기물 처리 시설, 데이터센터 건립 등으로 인한 지역 갈등 및 혐오시설 논란이 있는 것으로 파악됩니다.)

1.4. 생활정보

* 아파트 명칭: 기흥써니밸리

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 5층 501호

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 2009년 12월 31일

* 외벽: 화강석 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등

* 내벽: 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등

* 창호: 새시창호

* 설비내역: 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 지하주차장시설, 도시가스 개별난방설비 등

* 단지 정보:

* 총 세대수: 171세대

* 동수: 4동

* 총 주차대수: 193대 (지하 190대, 지상 3대)

* 건물 최고층: 15층, 최저층: 2층 (본 건이 속한 102동 기준 12층)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 관리사무소 연락처: 031-285-5534

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 연식: 2009년 사용승인된 건물로, 17년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 필요성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 지역 개발 및 건축 관련 제한 사항 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 농경지가 혼재된 지역으로, 개발 잠재력은 있으나 주변 환경 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 고매동에 위치한 기흥써니밸리 아파트 102동 5층 501호로, 2009년에 준공된 비교적 신축에 속하는 아파트입니다. 주변 환경은 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 교통 또한 보통 수준입니다. 권리분석상 인수해야 할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰 후 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 실제 시세보다 높게 책정된 것으로 판단되며, 건물 연식에 따른 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 등기 이전이 용이합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 인근 기흥초등학교 및 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 347,000,000원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가 자료 분석 결과 2026년 3월 2층 84.889㎡가 295,000,000원에, 2026년 5월 1층 84.9167㎡가 281,000,000원에, 2026년 5월 8층 84.889㎡가 327,000,000원에 거래되었습니다. 본 건 5층의 위치와 면적을 감안했을 때, 최근 실거래가들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 2층 거래가(29,500만원)와 8층 거래가(32,700만원) 사이에서 중간 층수의 가치를 고려하면, 305,000,000원 수준의 입찰가를 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.