나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55268 [1] 경기도 화성시 산척동 745 레이크힐반도유보라아이비파크10.2 3617동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 ""세정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 중 제9층 제902호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화전설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며, 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-10-01)(보행자전용도로, 동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(동탄2지구)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(경기도 화성오산교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 수원지방법원에서 진행되는 2025타경55268(1) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 한OOOOOOOOO이며, 중복 사건으로 분류됩니다.

1.2. 물건 상세

* 소재지: 경기도 화성시 산척동 745 레이크힐반도유보라아이비파크10.2 3617동 9층902호

* 용도: 아파트

* 감정가: 530,000,000원

* 토지 면적: 63.47㎡ (약 19.19평)

* 건물 면적: 85.00㎡ (약 25.71평) (분양 면적 추정)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOOOO

* 특이사항: 중복 사건

* 작성일: 2026년 8월 11일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 경기도 화성시 산척동 소재 "세정초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.2. 교육 환경

단지 인근에 세정초등학교가 도보 약 6분(294m) 거리에 위치하고 있으며, 화성세정중학교가 도보 약 7분(430m) 거리에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

2.3. 편의 시설

단지 인근에 GS더프레시 동탄반도유보라점 등 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 동탄2신도시 전체적으로는 상업시설이 잘 발달되어 있으며, 특히 동탄역 주변으로 상권이 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 변동 및 근저당, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 설정 및 말소 이력이 확인됩니다. 말소기준권리는 한국주택금융공사의 근저당(2019-10-30, 256,630,000원)으로 보입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

본 매각물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매개시결정 등기(2025타경55268)에 따른 촉탁 등기 후 등기부상의 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 관련 정보가 없어 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 인수할 임차권은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

동탄2신도시는 수도권 최대 규모의 계획도시로, GTX-A 노선 개통 등 교통 호재와 함께 자족 기능이 강화되고 있는 지역입니다. 아파트 단지들이 밀집하여 주거 수요가 탄탄하며, 동탄역 주변을 중심으로 상권이 활성화되고 있습니다. 본건이 위치한 산척동 일대 역시 아파트 단지들이 밀집한 주거 중심 지역으로, 생활 편의시설 및 교육 환경이 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 GS더프레시 등 소규모 편의시설이 있으며, 동탄2신도시 내 주요 상업시설까지의 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 교통

차량으로 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치합니다. 동탄2신도시는 GTX-A 노선 등 광역 교통망 확충으로 서울 접근성이 크게 향상되었습니다.

5.3. 교육

세정초등학교 및 화성세정중학교가 도보 거리에 위치하여 학생들의 통학이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 명도 시 특별한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 화성시 서부 지역에 산업 폐기물 처리 시설, 소각장 등이 위치한 사례가 있으나, 본건 소재지인 산척동 인근에 직접적으로 인접한 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 혐오 시설은 지역 주민에게 부정적인 영향을 줄 수 있으므로, 실제 현장 확인 시 주변 환경을 면밀히 살펴보는 것이 좋습니다.

6.4. 기타 제한사항

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류, 중로2류 등 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 임업용산지, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한 사항이 적용됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 화성시 동탄2신도시에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교육 및 생활 환경을 갖추고 있으며, 동탄2신도시의 개발 계획에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 다만, 중복 사건으로 인한 진행상의 변동 가능성과 등기부상 복잡한 권리 관계, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부를 주의 깊게 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시의 개발 호재 및 미래 가치 상승 기대

* 초등학교, 중학교가 인접하여 교육 환경 우수

* 대단지 아파트 단지 내 위치로 인프라 접근 용이

* 임차인 관련 부담 없음 (인수 보증금 0원)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 530,000,000원입니다. 현재 동탄2신도시 유사 아파트 시세를 고려할 때, 레이크힐반도유보라아이비파크10.2 단지의 전용 85㎡(분양 면적 기준) 아파트 실거래가는 약 5.4억~5.7억원 수준으로 확인됩니다. 권리 분석 및 추가 조사를 통해 인수할 권리, 명도 난이도, 중복 사건 등의 리스크 요인을 충분히 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다. 따라서, 감정가를 기준으로 80~90% 선에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (예상 입찰가 범위: 약 424,000,000원 ~ 477,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.