나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54445 [1] 경기도 화성시 만세구 남양읍 활초리 202 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 필감정 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 활초리 소재 '홍난파생가' 북동측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 전, 답과 임야 등이 혼재하는 농경지대입니다.

교통상황

본건까지 챠량의 통행은 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통조건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(2018-01-16)(일부제한 모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '세류1동행정복지센터' 동측 인근에 위치하는 집합건물로서 주변은 단독주택, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 제2층 202호와 제4층 403호로서,
외벽 : 건축용 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 등 마감(탐문사항),
창고 : 하이샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택(도시형생활주택)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 3m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설보호법 >, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상입니다.
- 202호는 전입세대가 존재하지 않으며, 주택임차권이 설정(2024.5.7)되어 있습니다.(임차권자 이그라시아)
- 403호는 황성빈이 2021-02-22자로 전입하였습니다. (후첨 전입세대확인서 참조)

물건 비고

1. 지분매각, 공유자 우선매수신고 제한있음(우선매수신청을 한 공유자는 당해 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공하여야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않는 경우에는 차회 기일부터는 우선권이 없음)
2. 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 미반환)
3. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54445 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 만세구 남양읍 활초리 202

* 용도: 전

* 감정가: 190,325,000원

* 토지면적: 1150.00㎡ (약 347.88평)

* 토지 지분: 575㎡ (약 173.94평)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OOOO

1.2. 상세 정보

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건 토지는 경기도 화성시 남양읍 활초리 소재 '홍난파생가' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 전, 답, 임야 등이 혼재하는 농경지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건까지 차량의 통행은 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 조건은 보통입니다.

* 인접 도로상태는 맹지입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(2018-01-16)(일부제한 모든 축종 제한 지역), 성장관리권역<수도권정비계획법>에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54445 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OOOO

* 감정평가액: 190,325,000원

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 등기부채권 총액: 282,710,824원

* 말소기준권리: 을3, 2021-09-08 접수, 주식회사푸른별대부 근저당권 (22,500,000원)

* 주요 권리 내역 (말소 예정):

* 갑10: 9번 홍정희지분전부이전 (허선, 2016-07-22)

* 을3: 근저당 (푸른별대부, 22,500,000원, 2021-09-08) - 말소기준

* 을4: 근저당 (푸른별대부, 15,000,000원, 2023-12-27) - 말소

* 갑15: 가압류 (외환베리타스제1차대부유한회사, 9,562,999원, 2024-03-08) - 말소

* 갑16: 가압류 (오케이저축은행, 5,647,825원, 2024-09-03) - 말소

* 갑17: 가압류 (이그라시아, 230,000,000원, 2024-09-30) - 말소

* 갑18: 강제경매 (이그라시아, 239,943,561원, 2025-02-19) - 본압류, 말소

* 갑19: 임의경매 (주식회사푸른별대부, 239,943,561원, 2025-03-10) - 말소

* 갑20: 압류 (수원세무서장, 2026-03-24) - 말소

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: (개요 정보 없음, 비고란에 명시)

3.4. 임차인 현황 (토지)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 토지 등기부 상 별도의 임차인 정보 기재 없음.

3.5. 구분건물 정보 (별도 언급 및 주의사항)

* 제공된 자료에는 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 구분건물(도시형생활주택)에 대한 감정평가 요항표와 건축물표제부 요약 정보가 포함되어 있습니다.

* 이는 본건 토지(경기도 화성시)의 주소와 일치하지 않으므로, 해당 건물 정보는 별개의 물건이거나 관련성이 불분명합니다.

* 그러나, 해당 구분건물 정보 중 '202호'의 임차권자 '이그라시아'는 본건 토지 등기부상 가압류 및 강제경매 채권자인 '이그라시아'와 동일 인물로 추정됩니다.

* 202호에는 전입세대가 존재하지 않으며, 주택임차권이 2024년 5월 7일 설정되었습니다. (임차권자: 이그라시아)

* 403호에는 황성빈이 2021년 2월 22일 전입하였습니다. (임차인: 황 )

* 해당 구분건물의 전용면적 및 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

* 이러한 정보 불일치와 잠재적 관계는 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 특성

* 본건 토지는 농경지대에 위치하여 현재 상업적 기능보다는 농업용으로 이용되고 있습니다.

* 주변은 전, 답, 임야 등이 혼재되어 있어 상권 형성보다는 농촌 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 개발 잠재력

* 본건이 속한 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리)은 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 다만, 현재로서는 상권 분석보다는 토지 이용 규제와 주변 개발 계획을 종합적으로 검토해야 합니다.

5. 생활정보

* 본건 토지는 농경지대로서 주변에 일반적인 생활 편의시설이 집중되어 있지 않습니다.

* 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 통한 접근은 가능하나 맹지인 점을 고려해야 합니다.

* '홍난파생가'가 인근에 위치하여 지역적인 특색이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 차량 및 보행자 접근에 제약이 있습니다.

* 지분매각: 토지 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필요합니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 입찰 경쟁에 영향을 줄 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 요함: 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 관련 리스크

* 다수의 채권, 가압류, 경매 개시 등 복잡한 권리 관계가 존재했으나, 대부분 말소 기준 권리 이후 발생하여 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (단, 지상권은 예외)

* '이그라시아'가 채권자로 존재하며, 이는 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. (수원 소재 건물 임차인과의 연관성 추정)

6.3. 기타 리스크

* 화성시 토지 정보와 수원시 구분건물 정보의 불일치: 본건이 화성시 토지임에도 불구하고 수원시 건물의 상세 정보가 제공된 점은 혼란을 야기하며, 해당 정보의 정확성 및 관련성에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 외부 검색 제한으로 인해 주변 혐오시설 유무는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 남양읍에 위치한 농경지 일부 지분에 대한 강제경매 물건입니다. 맹지이고 공유자 우선매수 신고 및 농지취득자격증명 발급이 필요한 점, 그리고 상이한 주소지의 구분건물 정보가 혼재된 점 등이 주요 특징입니다. 현재로서는 상권 형성보다는 농업용 또는 향후 개발 가능성을 보고 접근해야 하는 물건입니다. 복잡했던 권리 관계는 대부분 말소될 것으로 보이나, 지분매각 및 맹지라는 점은 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 계획관리지역 및 성장관리구역에 포함되어 있어 향후 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 지분 취득을 통한 저가 매수 기회: 감정가 이하 또는 합리적인 가격으로 지분을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 농지 관련 투자: 향후 농업 관련 시설 또는 귀농/귀촌 관련 투자 대상으로 고려될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 (권고)

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 190,325,000원을 기준으로, 인수 보증금이 없다는 점과 토지 지분 매각, 맹지, 농지취득자격증명 필요 등의 제반 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 가능성 및 복잡했던 권리 관계 등을 감안할 때, 경쟁 상황과 물건의 실제 효용 가치를 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 주변 시세 조사, 농지 관련 규정 확인 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.