나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55251 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 17-34 세림베스트 나동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 '서호초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장, 지하철 1호선 및 수인분당선 '수원역'이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제302호로서,
(사용승인일: 2015.05.25)

외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 등 마감 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지 동측으로 노폭 약 8미터 내외, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서호초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 수원지방법원 2025타경55251 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 17-34 세림베스트 나동 3층302호

용도: 다세대주택

감정평가액: 182,000,000원 (1억 8천 2백만원)

토지 면적: 35.66㎡ (약 10.79평)

건물 면적: 42.65㎡ (약 12.90평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제302호

사용승인일: 2015년 05월 25일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 '서호초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 및 수인분당선 '수원역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로상태: 대지 서측으로 노폭 약 4미터, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역

* 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역 (서호초등학교) (교육환경 보호에 관한 법률)

* 비행안전제5구역 (전술) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종 (군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률)

* 도시교통정비지역 (도시교통정비촉진법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2021년 05월 28일에 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을3)임.

소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임. (갑4 강제경매, 갑5 가압류, 갑6 가압류 등)

인수 대상 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. (지상권 등 별도 인수 권리 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

* 임차인 관련 주의 사항:

임차인 현황 상 임대관계가 미상으로 명확한 보증금이나 차임이 확인되지 않았습니다. 이는 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 임차인 존재 여부 및 관련 권리 관계를 반드시 파악해야 합니다.

등기부채권 총액: 233,189,164원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 아파트단지와 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있음.

주요 대중교통 허브인 수원역과의 접근성이 양호하여 배후 수요는 안정적일 것으로 판단됨.

다만, 다세대주택 밀집 지역 특성상 대규모 상권보다는 지역 기반의 소규모 상권이 발달해 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

주변 시설: 서호초등학교가 인근에 있어 자녀의 교육 환경이 양호함.

교통: 수원역(1호선, 수인분당선)을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리함.

생활 편의: 인근 근린생활시설 및 상업 시설을 이용하기에 불편함이 없을 것으로 보임.

건축물 정보: 2015년 5월에 사용승인된 건물로, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치함.

설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 등 관련 내용을 명확히 확인하지 않으면 명도 시 보증금 인수 부담이나 명도 지연 등의 문제가 발생할 수 있음.

* 토지이용계획 상 제한: 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 가축사육제한구역 등 일부 토지 이용 제한이 존재하여 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있음. (※ 상기 내용은 제공된 정보 기반이며, 추가적인 혐오시설의 존재는 검색 결과 확인되지 않음.)

* 공동담보 물건: 공동담보로 설정된 물건으로, 추가적인 채무 관계나 담보 설정으로 인한 복잡한 권리 관계가 존재할 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 서둔동에 위치한 다세대주택으로, 서호초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있어 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 2015년 건축되어 비교적 신축에 속하며, 수원역을 통한 광역 교통망 이용도 용이합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상인 점은 주요 리스크 요인으로 반드시 확인이 필요합니다. 또한, 일부 토지이용계획 상 제한 사항이 존재합니다.

전반적으로 양호한 입지와 상태를 갖추고 있으나, 잠재적 리스크 요인을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 서호초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 교육 및 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 편리한 교통: 수원역(1호선, 수인분당선) 이용으로 광역 교통망 접근성이 우수함.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 연식 대비 건물의 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 행사 및 향후 활용에 유리함.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 182,000,000원 (1억 8천 2백만원)

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 35㎡)의 2018년식 다세대주택이 1억 7천 9백만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 면적이 42.65㎡(약 12.9평)로 해당 사례보다 약 21% 넓으며, 건물 연식은 3년 정도 오래되었으나 2002년식 대비는 신축에 해당합니다.

이를 바탕으로 단순 면적 비교 시, 평당 약 1,684만원 수준을 적용하면 약 2억 1천 7백만원 이상으로 산정될 수 있습니다.

다만, 감정가(1억 8천 2백만원)는 최근 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

권리 분석 및 리스크 고려:

임차인 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크(명도 관련)와 토지이용계획 상의 일부 제한 사항을 고려해야 합니다.

예상 입찰가 제안:

보수적으로 접근하여 감정가를 기준으로 하되, 임차인 관련 리스크를 감안하여 다음과 같이 제안합니다.

최저 입찰가(감정가의 100%): 163,800,000원 (1억 6천 3백 8십만원)

권장 입찰가 범위: 163,800,000원 ~ 185,000,000원 (1억 6천 3백 8십만원 ~ 1억 8천 5백만원)

최종 입찰가는 주변 시세, 입찰 경쟁률, 본건의 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.