나이스옥션 법원경매 수원 2025타경972 [1] 경기도 용인시 기흥구 신갈동 69-4 엘리시아1차 18층1804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주감정 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동 소재 ""신갈초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 상업 및 업무용빌딩 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하고 에버라인 기흥역이 소재하는 등 교통상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상20층 건물내 18층 1804호로
외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 석재마감 및 페어글라스
내벽: 내부 인테리어
창호: 샷시임.

이용상태

업무시설(주거용오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급.배수 위생설비, 급탕설비, 냉난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 평탄한 토지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

광대로 및 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 대로1류(폭 35m~40m)(2023-07-15)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호2): 도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경972 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 신갈동 69-4 엘리시아1차 18층1804호

용도: 오피스텔 (업무시설 - 주거용오피스텔)

감정가: 601,000,000원

토지면적: 9.51㎡ (약 2.88평)

토지지분: 9.51㎡ (약 2.88평)

건물면적: 60.78㎡ (약 18.39평)

건물지분: 60.78㎡ (약 18.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 숭의신용협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동 소재 "신갈초등학교" 남측 인근에 위치하며, 오피스텔, 상업 및 업무용 빌딩 등이 혼재하는 상가지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하고 에버라인 기흥역이 소재하여 교통상황이 양호합니다.

* 도로상태: 광대로 및 소로 한면에 접합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(2023-07-15)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합)입니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

* 말소기준권리: 숭의신용협동조합 근저당 (접수일자: 2024-06-25, 채권금액: 408,000,000원)

* 그 외 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2024-06-25)

* 숭의신용협동조합 임의경매 (접수일자: 2025-03-10, 채권금액: 344,382,186원) - 수원지방법원 2025타경972

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권 개요가 언급되어 있으나, 상세 내용은 미상입니다. 다만, 일반적으로 임의경매는 말소기준권리 이하의 모든 권리를 소멸시키므로, 지상권이 존재하더라도 이를 인수해야 하는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 채권 총액: 408,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계 및 기타 상세사항은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 오피스텔, 상업 및 업무용 빌딩이 혼재된 상가지대에 위치하고 있습니다.

* 에버라인 기흥역과 다수의 버스정류장이 인접해 있어 교통 접근성이 뛰어나며, 이는 유동인구와 배후수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "신갈초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 에버라인 기흥역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능합니다.

* 주거 편의: 상업 및 업무지구 내에 위치하여 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미상 정보: 임대 관계 및 기타 상세사항이 미상으로, 실제 점유 현황 및 계약 관계에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 권리 불확실성: "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 정보가 명시되어 있으나, 구체적인 내용 파악이 되지 않아 실제 인수해야 하는 권리가 있는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 용도 제한: 성장관리권역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동에 위치한 엘리시아1차 오피스텔 18층 1804호로, 감정가는 6억 1천만원입니다.

* 비교적 최근에 준공된 건물이며, 신갈초등학교 인근 상업지대에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

* 에버라인 기흥역의 역세권에 해당하여 교통 편리성이 높습니다.

* 등기부상 말소기준권리인 근저당 외에는 특별히 인수할 권리는 없어 보입니다.

* 다만, 임차인 현황에서 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대관계 상세사항이 미상인 점과 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권 개요가 언급된 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 에버라인 기흥역 인접으로 인한 높은 임대 수요 및 가치 상승 기대.

* 신축급 건물: 2024년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 보유하고 있어 경쟁력이 있습니다.

* 안정적인 상권: 일반상업지역 내 위치하여 상업 활동이 활발하며, 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 외벽 및 내벽 마감 상태도 양호할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 61.86㎡ (14층) 오피스텔이 2025년 12월에 56,500만원에 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적(60.78㎡)은 이 사례와 유사하며, 18층으로 층수도 비슷합니다.

* 감정가: 601,000,000원

* 시세 반영: 최근 실거래가 56,500만원을 기준으로, 본건의 18층이라는 장점과 신축 건물임을 고려할 때, 시세는 5억 6,500만원에서 6억 1,000만원(감정가) 사이로 판단됩니다.

* 잠재적 리스크 고려: 지상권 등 인수될 수 있는 권리 유무에 대한 불확실성이 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 인수 보증금이 없으므로, 이러한 부담은 없습니다. 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 5억 6,000만원 ~ 5억 8,000만원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.