나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54728 [1] 경기도 용인시 기흥구 구갈동 352-2 반석빌딩 7층717호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 ""구갈초등학교"" 북측 인근에 위치하며,
본건 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층~지상9층 건 중 제7층 제717호외 4개호로서,(사용승인일:2009.08.27.)
외벽: 커튼월 마감, 알루미늄 복합판넬 마감 등.
내벽: 내부 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔(원룸, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배설 설비 되어 있으며, 소화탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 제1종,제2종 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 건물 기호(가),(나),(다),(라),(마)는 집합건축물대장상 사무소로 등재되어있으나 오피스텔로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으므로 대장 확인 요함[불법용도변경(사무소 -> 오피스텔), 불법증축(6.75㎡)]. 본건 목적물 관리소장의 탐문조사에 따르면 복층구조이고 별도의 내부 화장실이 있다고 함[감정평가서 및 감정평가서 중 관리사무소의 내부(샘플하우스) 사진 참조]
2. 집합건축물대장상 사무소로 등재되어 있으나 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경54728 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 구갈동 352-2 반석빌딩 7층 717호

용도: 오피스텔

감정가: 42000000 (4,200만원)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOOOOO (하나새마을금고)

1.2. 토지 정보

토지면적: 2.99㎡ (약 0.91평)

토지지분: 2.99㎡ (약 0.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 11.81㎡ (약 3.57평)

건물지분: 11.808㎡ (약 3.57평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 경매 정보

공동담보, 위반건축물

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 구갈동 소재 "구갈초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (등기부 요약상 말소기준권리인 근저당권보다 먼저 존재하거나 별도 약정이 있는 권리 없음)

3.2. 말소되는 권리

본 경매물건은 하나새마을금고의 근저당권을 말소기준권리로 하여, 이하 접수된 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: T

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-17

대항력: 없음

비고:

임차인은 보증금 및 차임이 없는 상태이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 임대차 관계가 보증금/차임 없이 유지되는 특수한 상황이므로, 관련 법률 검토 및 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건이 위치한 용인시 기흥구 구갈동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 어우러진 지역입니다. 지속적인 개발과 함께 상업시설 및 주거시설이 밀집되어 있어 유동인구가 비교적 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 용도 및 주변 시설

본 건물은 집합건축물대장상 제1종근린생활시설 및 업무시설로 등재되어 있으나, 실제로는 오피스텔로 이용 중입니다. 주변에 구갈초등학교가 위치해 있어 교육 환경이 확보되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 다양한 상점, 음식점, 은행 등 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 구갈초등학교가 위치하여 교육 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 불법 개조

집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 불법 용도변경(사무소 -> 오피스텔) 및 불법 증축(6.75㎡)이 확인되었습니다. 이로 인해 추후 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. (감정평가서 및 관련 주의사항 참조)

6.2. 용도 불일치

건축물대장상 용도는 사무소로 되어 있으나, 실제로는 오피스텔로 이용 중에 있습니다. 이는 추후 법적 문제 발생의 소지가 있습니다.

6.3. 법적 제한

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재하므로, 개발 및 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 소형 오피스텔로, 용인시 기흥구의 상업 및 주거 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고, 불법 용도 변경 및 증축이 확인된 점은 상당한 리스크 요인입니다. 이로 인해 향후 법적 제재나 원상복구 비용이 발생할 수 있으며, 이는 투자 수익성에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 임차인 현황도 특이사항이 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 비교적 낮은 초기 투자 비용 가능성

* 상업 및 주거 복합 지역에 위치하여 잠재적 임대 수요 확보 가능성

* 구갈초등학교 인근으로 교육 관련 수요층 고려 가능

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 4,200만원입니다. 유사한 소형 오피스텔의 일반적인 시세는 5,500만원에서 7,500만원 수준으로 파악되나, 본 건의 경우 위반건축물 및 불법 증축/용도변경에 따른 법적 리스크가 매우 크므로, 이러한 부분을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 4,200만원은 이미 위반 사항을 반영한 수치일 가능성이 높으나, 원상 복구 비용, 이행강제금, 향후 합법화 가능성 등을 종합적으로 고려했을 때, 잠재적 수익률을 확보하기 위한 입찰가 산정이 중요합니다.

현 시세 및 물건의 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 4,500만원에서 5,000만원 사이로 제안합니다. 특히, 법적 문제 해결 가능성 및 예상 비용을 면밀히 분석하여 입찰가격을 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.