나이스옥션 법원경매 수원 2025타경53122 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 514 가르텐캐슬 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 팔달구 매교동 소재 지하철 수인분당선 ""매교역"" 남측
근거리에 위치하며, 대상물건 인근은 다세대주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등이
소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 지하철 수인분당선 ""매교역"" 및 인근
버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 제2층 제203호로서,
외 벽 : 외장 석재 및 치장 벽돌 붙임 마감 등,
창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

""공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설
등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, ""주거용 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원신곡초등학교
(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경53122 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 514 가르텐캐슬 2층203호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 285,000,000원

* 토지 면적: 32.42㎡ (약 9.81평)

* 건물 면적: 55.72㎡ (약 16.86평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 한

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 514 가르텐캐슬 2층203호에 소재합니다.

* 주위환경: 본 물건 인근은 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 지하철 수인분당선 "매교역" 남측에 근접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다. 인근 버스정류장의 운행 빈도 등을 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건물 중 제2층 제203호입니다. 외벽은 석재 및 치장 벽돌로 마감되었으며, 창호는 하이새시입니다.

* 이용상태: 현재 "공동주택(도시형생활주택(단지형다세대))"으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방, 소화전, 승강기, 주차 시설 등을 갖추고 있습니다.

* 토지이용상태: 인접 토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, "주거용 건부지"로 이용 중입니다.

* 접합도로: 북서측 및 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(수원신곡초등학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4 (서민금융진흥원 가압류, 2022.11.14)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑4(가압류), 갑5(가압류), 갑6(압류), 갑7(강제경매) 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 을4 (주택임차권, 2024.01.31 등기). 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

* 대항력 있는 임차인: 한국주택금융공사 (이경진)

* 보증금: 270,000,000원

* 전입일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2021-12-10

* 배당신고일자: 2024-01-31

* 비고: 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 물건명세서상 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위4번 주택임차권등기(2024.1.31.등기) 있음(임대차보증금 270,000,000원, 전입일 2022.1.28., 확정일자 2021.12.10.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함." 이라는 내용이 명시되어 있으므로, 임차인의 보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인이 해당 금액을 추가로 인수할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 지하철 수인분당선 매교역 인근의 도시지역 내 제1종일반주거지역에 해당합니다.

* 역세권이라는 지리적 이점과 더불어 주변에 아파트, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

* 따라서 기본적인 배후 수요를 확보하고 있어, 임대수익 목적 또는 실거주 목적으로 접근이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 수인분당선 매교역이 가까워 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 금융, 의료 등의 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 수원신곡초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호하나, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 건축물 정보: "가르텐캐슬"이라는 이름의 집합건물로, 2020년 7월 31일 사용승인되었습니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 총 5층 중 2층에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(이경진, 보증금 270,000,000원)의 보증금입니다. 임차인의 전입일자(2022.01.28)와 확정일자(2021.12.10)가 말소기준권리(2022.11.14)보다 선행하므로, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 미변제된 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상보다 총 투입 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동의 역세권(매교역)에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2020년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 실거주 또는 임대 수익을 고려한 투자에 적합할 수 있습니다.

하지만, 가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원 전액 인수 가능성입니다. 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 부족한 금액만큼 매수인이 추가로 부담해야 하므로, 이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 현재 경매 절차상 예상되는 결과일 뿐, 물건명세서의 인수 조항을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(매교역) 신축급 도시형생활주택으로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 전용면적 55.72㎡ (약 16.86평)으로 1~2인 가구의 실거주나 소형 가족의 주거 공간으로 적합.

* 임차인 보증금 인수 위험을 고려하더라도, 합리적인 낙찰가 확보 시 시세 대비 높은 수익률 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 285,000,000원 (㎡당 약 5,115,000원)

* 최근 시세 분석:

* 2026년 3월, 주변 유사 물건 거래 사례 분석 결과, ㎡당 약 2,691,400원에서 9,000,000원까지 넓은 범위의 시세가 나타났습니다.

* 본 물건과 유사한 건물 연식(2020년) 및 면적(55.72㎡)을 고려할 때, 1988년식 46.68㎡ 물건이 273,000,000원(㎡당 약 5,848,330원)에 거래된 사례를 참고하면, 본 물건의 시장 가치는 감정가 수준인 285,000,000원 이상으로 판단할 수 있습니다.

* 총 투입 비용 고려:

* 본 물건은 대항력 있는 임차인(보증금 270,000,000원)이 존재하며, 보증금 전액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 만약 낙찰가가 250,000,000원으로 결정되고, 해당 금액으로 임차인 보증금의 일부만 변제되어 20,000,000원의 잔액이 인수된다면, 매수인의 총 투입 비용은 250,000,000원(낙찰가) + 20,000,000원(인수 보증금) = 270,000,000원이 됩니다.

* 따라서, 예상되는 총 투입 비용이 시장 가치(약 285,000,000원 이상)보다 낮아지는 지점을 목표로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 : 240,000,000원 ~ 270,000,000원

* 본 입찰가는 임차인 보증금 인수 위험을 고려하여, 총 투입 비용이 합리적인 수준이 되도록 설정한 것입니다.

* 특히, 270,000,000원 이하로 낙찰될 경우, 낙찰가와 인수되는 보증금 잔액을 합한 총액이 270,000,000원을 초과하지 않도록 주의하며 입찰해야 합니다.

* 실제 입찰 시에는 법원 경매 정보, 현장 조사 결과, 동종 물건의 최신 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 주변 시설 검색 결과: 지도상으로 특별한 혐오시설은 즉시 확인되지 않았습니다. 그러나 토지이용계획상 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술) 등이 포함되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.