나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54955 [1] 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 2층238호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼감정 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 ""세마역(1호선)"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근
린생활시설ㆍ업무시설ㆍ오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 인근지역은 아파트단지ㆍ업무지
대ㆍ미개발 업무지대ㆍ근린생활시설ㆍ공장지대ㆍ농경지대 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 제반 차량 출입 자유로운 상태로, 인근 국도 및 고속도로의 배치상태 등 차량의 이
용편은 대체로 양호한 상태이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장의 위치 및 버스노선ㆍ지
하철역(세마역)까지의 거리 등 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 2021.02.26. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건내 2층 238
호 및 1층 136호로서,
외벽 : 외장석재타일붙임, 강화유리 등 마감

이용상태

본건은 공히 근린생활시설임.

설비내역

본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 공용설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 부정형의 인접지와 등고 평탄한 공장(지식산업센터, 근린생활시설,
업무시설 등) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 토지는 남동측으로 왕복8차선의 독산성로가 개설되어 있으며, 동측으로 경
기대로(국도1호선) 및 수도권제2순환고속도로(북오산I.C)ㆍ서측으로 서부로 등과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접함), 가축사
육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 수원지방법원 2025타경54955 (1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 요약한 것입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경54955 (1)

소재지: 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 2층238호 (신주소: 경기도 오산시 독산성로 425)

용도: 근린상가

감정가: 442,000,000원

토지면적: 25.61㎡ (약 7.75평)

토지지분: 25.61㎡ (약 7.75평)

건물면적: 80.03㎡ (약 24.21평)

건물지분: 80.03㎡ (약 24.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOOO (남양주신용협동조합)

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 오산시 세교동에 위치하며, 지하철 1호선 세마역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 아파트 단지, 업무지대, 근린생활시설, 공장지대, 농경지대 등이 복합적으로 분포하고 있습니다. 토지는 부정형으로 인접지와 등고 평탄하며, 공장(지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설 등) 건부지로 이용 중에 있습니다.

1.1. 2.교통상황

본 물건으로의 차량 접근은 자유로운 편입니다. 인근 국도 및 고속도로의 접근성이 양호하며, 차량 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 여건 또한 인근 버스정류장과 지하철 1호선 세마역까지의 거리 등을 고려할 때 무난한 편입니다. 물건지 토지는 남동측으로 왕복 8차선의 독산성로가 개설되어 있으며, 동측으로는 경기대로(국도1호선), 수도권제2순환고속도로(북오산IC)와 연결되고, 서측으로는 서부로와도 연결되는 등 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

1.1. 3.건축물 정보

본 건물은 2021년 2월 26일 사용 승인을 받은 철근콘크리트구조의 10층 건물입니다. 본 경매 대상 물건은 해당 건물 내 2층 238호이며, 외벽은 외장석재타일붙임 및 강화유리 등으로 마감되었습니다. 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 급배수 등 위생 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등 공용 설비가 갖추어져 있습니다. 총 10층 규모의 건물에 471개 호실이 있습니다.

1.1. 4.토지 이용계획

본 물건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 광로3류(폭 40m~50m, 주간선도로)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등 관련 법률에 따른 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 6월 23일 접수된 남양주신용협동조합의 근저당권(채권액 715,000,000원)입니다. 이 외 다수의 가압류 및 압류, 그리고 본 경매 개시 결정 등기가 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 현재 진행 중인 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

김준수 (보증금 10,000,000원, 차임 750,000원)

전입/사업자일자: 2023년 8월 2일

확정일자: 2023년 8월 2일

배당신고일자: 2025년 4월 2일

대항력: 없음

권리분석 결과, 임차인 김준수는 대항력이 없으므로 매수인이 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 오산시 세교동 일대는 신축 상업 및 업무 시설이 들어서면서 활성화되고 있는 지역입니다. 지하철 세마역과 인접해 있어 유동인구 확보가 용이하며, 주변에 오피스텔 및 주거 단지가 있어 근린생활시설로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 복합적인 용도의 건물이 밀집한 지역 특성상 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.4. 생활정보

지하철 1호선 세마역을 도보로 이용 가능하며, 주요 간선도로 및 고속도로 진입이 편리하여 교통이 우수합니다. 단지 내 상가로서 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 주변 지역의 개발 계획에 따라 향후 생활 편의성은 더욱 증대될 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 비행안전제2구역, 가축사육제한구역, 철도보호지구 등 군사, 환경, 안전 관련 규제가 존재하여 향후 건물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가(4.42억 원) 대비 등기부채권 총액(9.28억 원)이 상당히 높아, 경매 진행 과정에서 유찰될 가능성이 있으며, 낙찰 후에도 시세 대비 저평가 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 감정평가요약에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, 권리분석 상 임차인(김준수)이 확인되었습니다. 다만, 해당 임차인의 계약 조건 및 명도 가능성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 신축 상가로, 교통 및 입지 여건이 우수합니다. 경매로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 그러나 복합적인 토지 이용 규제와 과도한 채무 총액은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 투자 전 철저한 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권의 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 신축 건물로 별도의 리모델링 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매를 통해 시세 이하로 취득할 경우 투자수익률을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가, 공실률, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 건물 상태 등에 대한 종합적인 시장 조사 및 추가적인 분석이 필요합니다. 본 보고서에서는 인수 보증금이 없어 입찰가 산정에 영향을 주는 요소는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.