나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54262 [1] 경기도 오산시 수청동 611-4 물향기시티 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청람감정 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 수청동 소재 지하철 1호선 '오산대역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '오산대역'이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제1층 제108호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 인접호수(104호, 105호, 106호, 107호)와 함께 벽체 구분 없이 일괄하여 근린생활시설(상호명 : TRIPLE2 BRUNCH CAFE)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터, 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구), 소로1류(폭 10m~12m)(2012-11-30)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 인접호수(104호, 105호, 106호, 107호)와 함께 벽체 구분 없이 일괄하여 근린생활시설(상호명 : TRIPLE2 BRUNCH CAFE)로 이용중임
2. 본건이 접하는 부출입구 복도 쪽 벽체에 소재한 입문 상단에 '108'이라고 표시되어 있음. 경계벽이 없으나 일시적인 것으로 보이고 과다한 비용이 들 것으로 보이지 않아 복원이 용이한 것으로 보임(감정인 회신 사항)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

2.1. 1.물건 기본정보

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54262 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 수청동 611-4 물향기시티 1층 108호 (경기도 오산시 청학로 222 (수청동))

* 용도: 근린상가

* 감정가: 593,000,000원

* 토지면적: 18.42㎡ (약 5.57평)

* 건물면적: 34.28㎡ (약 10.37평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 팔OOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 오산시 수청동 소재 지하철 1호선 '오산대역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 일반적인 주거 및 상업지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 '오산대역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(세교지구)으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (팔달새마을금고, 2020-02-06 접수, 채권최고액 332,400,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당 외 본건 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 지상권 등 별도 기재사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 트리플2(TRIPLE2)(안재덕)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 6,600,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-06-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 없음)

* 등기부 요약:

* 갑구: 소유권 이전 (2020-02-06)

* 을구: 근저당 (팔달새마을금고, 2020-02-06, 332,400,000원) - 말소기준권리

* 을구: 임의경매 개시결정 (팔달새마을금고, 2025-02-06, 281,437,680원)

* 등기부 채권 총액: 332,400,000원

1.4. 상권분석

* 업종 및 현황: 본건은 근린상가로, 현재 인접 호수(104호, 105호, 106호, 107호)와 함께 벽체 구분 없이 일괄하여 'TRIPLE2 BRUNCH CAFE'라는 상호명으로 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 지하철 1호선 오산대역 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 오산대역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (주변 1km 내 홈플러스, 이마트, 롯데마트 등 대형 편의시설 위치)

* 주변 환경: 본건 북서측에 물향기수목원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 이용 현황: 본건은 인접 호수와 벽체 구분 없이 일괄하여 사용 중입니다. 현재 'TRIPLE2 BRUNCH CAFE'로 운영되고 있으나, 추후 호실 분할 또는 개별적인 이용 시 상가 구분 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 표시상의 특이사항: 복도 벽체에 '108'로 표시되어 있으나, 경계벽이 없어 일시적인 것으로 보이며 복원이 용이하다고 평가되었습니다.

* 토지이용계획 제한: 비행안전제3구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당하여 건축 및 개발 행위에 대한 법적 제한이 존재합니다.

* 임대 관계: 임차인 '트리플2(TRIPLE2)(안재덕)'는 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 현장 조사를 통해 실제 점유 및 사용 관계를 재확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 경기도 오산시 오산대역 인근에 위치한 근린상가로, 역세권 입지와 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 현재 인접 호수와 함께 브런치 카페로 일괄 운영 중이며, 해당 현황대로 인수 시 즉시 영업이 가능할 것으로 예상됩니다. 등기부상 권리 관계는 매각으로 모두 소멸되어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 4개 호수와 일괄 사용되는 점, 비행안전구역에 해당되는 점 등은 투자 전 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 상가: 지하철 1호선 오산대역 도보 이용 가능한 초역세권 입지입니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 오피스텔 밀집으로 인한 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 현재 영업 중: 'TRIPLE2 BRUNCH CAFE'로 영업 중인 점은 현황 그대로 인수 시 즉시 수익 창출이 가능하다는 장점이 있습니다.

* 일괄 매각의 이점: 현재 4개 호실을 함께 사용하며 시너지를 내고 있는 점을 고려할 때, 일괄 매각을 통해 기존 영업 형태를 유지하며 운영할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 593,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 참고사항: 상가 경매의 낙찰가율은 시장 상황, 물건의 입지, 상태, 업종 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 본 건의 경우 역세권 입지, 현재 영업 중이라는 점이 긍정적이나, 4개 호실 일괄 사용이라는 특수성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 낙찰가율: 70% ~ 85%

* 예상 입찰가 범위: 415,100,000원 ~ 504,050,000원

* 본 예상 입찰가는 일반적인 시장 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임대차 현황, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.