나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55448 [1] 경기도 오산시 궐동 33-13 은여울스위트 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모드온감정 · 평가일 2025.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 '오산경찰서 궐동지구대' 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건(사용승인일: 2020.11.20)내
제3층 제304호로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등(현장조사시 폐문부재로 통상적인 다세대주택 내벽
을 기준으로 표기 합니다.)
창호: 샷시창호 마감 등 입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용
중 입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의
포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

2026. 5. 26.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55448 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 궐동 33-13 은여울 스위트 3층 304호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 270,000,000원

* 토지면적: 41.43㎡ (약 12.53평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 53.19㎡ (약 16.09평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 2026년 5월 26일, 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서 제출됨.

* 특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 오산시 궐동에 위치하며, '오산경찰서 궐동지구대' 동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물로, 2020년 11월 20일에 사용승인이 완료되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

* 이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 15미터, 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 주변 시설: 오산경찰서 궐동지구대가 인근에 위치하며, 생활 편의시설 접근이 용이한 지역입니다. 검색 결과상 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑3 압류(포천세무서장, 2022-08-04)가 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리:

* 을4 주택임차권 (권리자: 안종석, 금액: 225,000,000원) - 말소 예정

* 갑3 압류 (권리자: 포천세무서장) - 말소

* 갑4 압류 (권리자: 오산시) - 말소

* 갑5 압류 (권리자: 수원시) - 말소

* 갑6 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 225,000,000원) - 말소

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: XULONGJI

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-21

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 안종석

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-28

* 확정일자: 2020-12-31

* 배당신고일자: 2023-02-03

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기되어 있으나, 말소 예정이며 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 및 HUG 확약서에 근거)

* HUG 관련 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 설령 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 이는 매수인에게 임차보증금 관련 부담이 승계되지 않을 가능성을 시사합니다.

4. 상권분석

* 주변 시세:

* 본건 건물(은여울 스위트, 궐동 33-13)의 경우, 2020년 2월 15일에 토지 거래가 6억 9천만원에 있었던 것으로 확인됩니다.

* 인근 '성우빌A'(궐동 34-16, 2013년 준공)의 18.15㎡ (약 5.5평) 면적의 다세대주택이 2026년 5월 21일에 5,000만원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 3.3㎡당 약 910만원 수준입니다.

* '우남빌라'(궐동 51-2, 2008년 준공)의 20.75㎡ (약 6.3평) 면적의 다세대주택이 2026년 5월 4일에 7,300만원에 중개거래된 사례가 있습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,162만원 수준입니다.

* 분석:

* 제공된 JSON 데이터의 거래 사례들은 본건보다 면적이 작고 준공연도가 오래된 다세대주택입니다.

* 본건(은여울 스위트)은 2020년에 준공되어 비교 대상 건물들보다 신축이며, 건물 면적도 53.19㎡ (약 16.09평)로 더 넓습니다.

* 감정가는 270,000,000원이며, 3.3㎡당 약 1,678만원 수준입니다. 이는 인근의 오래된 소형 다세대주택 거래 사례의 3.3㎡당 가격보다 높습니다.

* 신축 연식 및 더 넓은 면적을 고려할 때, 감정가 수준은 합리적인 범위 내에 있을 수 있으나, 제공된 최신 거래 사례와는 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 시장 상황, 건물 상태, 향후 개발 계획 등 다양한 요인에 의해 결정될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 오산경찰서 궐동지구대가 위치하며, 상업시설 이용에 불편함이 없는 환경입니다.

* 교육시설: 주변의 학교 등 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역으로서의 교육 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 시내외 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시장가 차이: 제공된 최근 거래 사례(인근 소형, 노후 다세대)의 가격이 본건의 감정가에 비해 현저히 낮아, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 시세보다 높게 낙찰받을 위험이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경의 해석: HUG의 확약서가 임차인의 권리를 배제하는 것으로 해석되지만, 추후 법적 해석이나 분쟁 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 잔금 납부 과정이나 명도 시점에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 저항이나 예상치 못한 임대차 관계 발견 가능성이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됩니다.

* 건축물 노후화 및 하자: 2020년 준공으로 비교적 신축이나, 시간이 지남에 따라 발생할 수 있는 건물 노후화 및 하자 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축 다세대주택으로, 외관상 깔끔한 상태를 유지하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 특히 HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 최소화될 수 있다는 점은 매수자에게 긍정적인 요인입니다. 그러나 제공된 최근 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 상대적으로 높게 책정되어 있다는 점은 주의가 필요합니다. 낙찰가 결정 시, 이러한 시세 차이와 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 고려해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최근에 지어진 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 임차인 보증금 부담 해소 가능성: HUG의 확약서와 임차인의 대항력 없음 명시로 인해, 매수인이 임차보증금 관련 채무를 인수하지 않을 가능성이 높아 명도 관련 위험이 감소합니다.

* 양호한 입지: 오산시 궐동 지역은 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있으며, 교통 접근성도 무난합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 270,000,000원입니다. 주변의 소형, 노후 다세대주택 거래 사례(5000만원~7300만원)를 단순 비교하기에는 면적 및 연식 차이가 크지만, 감정가와 시세 간의 격차를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

본건의 경우, 임차인 관련 인수 부담이 0원으로 명확히 제시되었고, 건물 연식이 신축임을 감안할 때 감정가 수준도 일견 합리적으로 보일 수 있습니다. 하지만 시장 실제 거래가와의 괴리가 있음을 인지해야 합니다.

따라서, 해당 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80%~90% 수준인 216,000,000원 ~ 243,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세에 대한 추가 조사, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.