나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54468 [1] 경기도 화성시 봉담읍 수영리 673 한울마을 신창비바패밀리아파트 201동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 봉담읍 수영리 소재 ""수영초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건 중, 제9층 제902호로서,
(사용승인일:2008.06.05.)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 등임.

이용상태

아파트로 이용중임 (첨부 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 외곽도로를 통해 인근 간선도로 등으로 접근가능하며, 남측에 노폭 약20미터 내외, 서측에 노폭 약12미터 내외, 북서측에 노폭 약8미터 내외의 포장된 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1. 수영리 673
제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(수영4지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) , 가축사육제한구역(2018-03-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>이고,


2. 수영리 673-1
제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(수영4지구) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) , 가축사육제한구역(2018-03-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54468 (1)

소재지: 경기도 화성시 봉담읍 수영리 673 한울마을 신창비바패밀리아파트 201동 9층902호

용도: 아파트

감정가: 416,000,000원

토지면적: 70.19㎡ (약 21.23평)

건물면적: 123.34㎡ (약 37.31평) - 공급면적 기준, 전용면적 정보는 별도 확인 필요

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

특수물건정보: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 화성시 봉담읍 수영리 소재 "수영초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본건까지 차량으로 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

건물 구조 및 사용승인일:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 제9층 제902호이며, 2008년 6월 5일에 사용승인을 받았습니다.

토지 형상 및 이용상태:

2필지의 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로:

단지 외곽 도로를 통해 접근 가능하며, 남측 약 20미터, 서측 약 12미터, 북서측 약 8미터 내외의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(수영4지구)에 해당하며, 소로1류, 소로2류, 중로1류, 중로2류, 중로3류 등 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

주변 시설:

인근에 수영초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 검색 결과, 화성시 봉담읍 일대는 택지 개발이 활발히 진행되어 신도시급 주거 단지가 조성되고 있으며, 이마트, CGV, 하나로마트 등 다양한 편의시설 이용이 가능한 지역입니다. 대규모 산업 단지들이 인접하여 직주근접성이 우수한 편입니다.

혐오시설 정보:

주변 지역에 직접적으로 명시된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 화성시 전체적으로는 과거 소각장, 폐기물 처리 시설 등의 입지 선정으로 지역 주민들과 갈등이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지 인근에 해당하는 특정 혐오시설 입지 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2023년 8월 23일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

주요 권리 내역:

소유권 이전 (갑3, 갑4), 근저당 (을7, 말소기준), 가압류 (갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 모두 말소), 임의경매 (갑10, 말소), 압류 (갑11, 말소) 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 이는 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: JINBAILING

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-10-20

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: JINRONGFEN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-30

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: LILIYU

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-30

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

인수되는 권리:

감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 대한 별도 기재가 없습니다.

총 채권액:

등기부채권 총액은 477,997,566원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역을 중심으로 근린생활시설, 공장, 농경지가 혼재되어 있는 복합적인 상권 형태를 보입니다. 인근에 수영초등학교가 있어 교육 관련 시설이 입지할 수 있으며, 다양한 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주변 개발 계획에 따라 이마트, CGV, 하나로마트 등 대형 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

교통:

차량 진출입이 원활하며, 단지 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 수도권 제2순환고속도로 등 광역 교통망 접근성이 우수하여 수도권 전역으로의 이동이 수월합니다.

교육시설:

단지 북측 인근에 수영초등학교가 위치하여 통학이 용이합니다. 또한, 인근 지역에 다수의 대학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 3인이 존재하며, 이들의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있다는 점입니다. 이는 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있음을 시사합니다.

건물 연식:

2008년 준공된 건물로, 준신축급에 해당하여 직접적인 건물 노후화에 따른 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성은 있습니다.

주변 환경:

아파트 단지, 근린생활시설, 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 공장이나 농경지 등에서 발생하는 소음, 냄새 등 환경적 요인이 거주 환경에 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시의 개발 잠재력이 높은 지역에 위치하여 향후 가치 상승이 기대되는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 교육 환경도 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 그러나, 감정가 대비 인수해야 할 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 과정에서 상당한 주의와 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역의 특성상 환경적 요인도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

신흥 주거 지역:

화성 봉담읍 일대는 신도시급 대규모 주거 단지 조성이 활발히 진행 중이며, 인구 유입이 지속되는 지역으로 미래 가치가 높습니다.

교통망 확충:

수도권 제2순환고속도로 등 광역 교통망 개선 및 신분당선 연장 사업 등 교통 호재가 있어 접근성이 더욱 향상될 전망입니다.

비교적 낮은 감정가:

대규모 개발 지역임에도 불구하고 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원입니다.

예상 입찰가는 감정가 416,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인 존재 및 명도 관련 예상 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

이러한 특수 물건의 경우, 임차인과의 협상 비용, 명도 소송 비용 등을 고려하여 감정가 대비 약 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려하는 전략을 제안합니다. 따라서, 예상 입찰가는 약 291,200,000원 ~ 353,600,000원 범위 내에서 시장 조사를 거쳐 결정하는 것이 바람직합니다.

다만, 이는 일반적인 경우를 가정한 것으로, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 구체적인 권리 관계 및 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.