나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55159 [1] 경기도 오산시 원동 536-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 오산시 원동 소재 ""오산원동푸르지오아파트"" 서측 인근에 소재하며, 주위에는 공장, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하여 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

<기호1>인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리 유사 토지로서 근린생활시설(음식점)의 건부지로 이용 중임.
<기호4>서측 도로 대비 다소 높은 삼각형 유사 토지로서 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

<기호1> 북측으로 약 10미터 내외 폭의 포장도로에 접함
<기호4> 서측으로 약 40미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1>일반공업지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.
<기호4>일반공업지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

제시외 ㉠~㉥이 소재한 ,바 제시외 ㉤㉥은 임차인 관계자로부터 임차인시설로 탐문되어 평가에서 제외하였음(건물개황도 참조).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

공히 일반철골구조 경사지붕 단층 제2종근린생활시설로서,
- 외벽 : 샌드위치판넬 마감 등(기호2 일부는 합판)
- 내벽 : 내부 인테리어 마감 등
- 창호 : PVC샷시 창호 등

이용상태

공히, 제2종근린생활시설(음식점)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설이 있음.

부합물 및 종물

건물개황도 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(임차인시설로 탐문되는 물건은 평가 및 매각에서 제외)
2. 목록 1 지상에 소재하는 수목은 토지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55159 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 536-3

* 용도: 근린시설 (제2종근린생활시설, 음식점)

* 감정가: 5,986,724,050원

* 토지면적: 2,026.00㎡ (약 612.87평)

* 건물면적: 491.13㎡ (약 148.56평)

* 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 선순위 지상권, 대항력 있는 임차인, 공동담보

* 주차시설: 총 4대

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 오산시 원동 소재 "오산원동푸르지오아파트" 서측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 공장, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용상태:

* 기호1 (토지): 인접지 대비 등고평탄한 사다리 유사 토지로, 현재 근린생활시설(음식점)의 건부지로 이용 중입니다.

* 기호4 (토지): 서측 도로 대비 다소 높은 삼각형 유사 토지로 전으로 이용 중입니다. (주요 건물은 기호1 토지상에 위치)

* 인접 도로상태:

* 기호1: 북측 약 10미터 내외 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 기호4: 서측 약 40미터 내외 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일반공업지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발 시 관련 법규 준수가 필요합니다.

2.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 목록 1 을구 순위 10번 지상권 설정등기(2021.05.04. 접수번호 94261호)가 있습니다. 다만, 해당 지상권은 신청채권자(동수원새마을금고)로부터 매각대금 완납 시 말소한다는 동의서(2025.03.26. 제출)가 있어, 본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다. 그러나 말소 동의서의 효력 및 실제 말소 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

* 말소기준권리: 을15, 을16 (2024.10.25. 근저당권, 동수원새마을금고)이며, 이보다 선순위인 지상권이 존재하나 위 동의서에 따라 말소될 가능성이 높습니다. 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권:

* 토지: 최범규(2004.03.20.) -> 엠비엠주식회사(2024.07.03. 매매)

* 건물: 최범규(2015.04.29.) -> 엠비엠주식회사(2024.07.03. 매매)

* 임차인 현황:

* 임차인: 권

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/확정일자: 2004-07-02

* 대항력: 있음

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자: 2017-10-23

* 대항력: 있음

* 임차인: 이

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자: 2019-08-15

* 배당신고일자: 2025-05-20

* 대항력: 있음

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원 (본 경매 절차상 낙찰자가 직접 인수하는 보증금은 없는 것으로 표기되어 있습니다.)

* 임차인 관련 주의사항: 상기 임차인 3명 모두 대항력이 있어, 이들의 계약 조건(보증금, 차임 등)이 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 특히 이수현 임차인은 배당신고를 하였으나, 배당받지 못하는 보증금은 인수될 가능성이 높으므로 주의가 필요합니다.

2.3. 상권분석

* 본 물건은 오산시 원동 지역의 아파트 단지 인근에 위치하여 기본적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 주변에 공장 및 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어, 업종에 따라 폭넓은 고객층 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 제2종근린생활시설(음식점) 용도로 사용 중이므로, 상업 및 서비스 업종으로서의 잠재력이 있습니다.

2.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업시설과의 접근성이 좋아 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 선순위 지상권: 2021년 5월 4일 설정된 지상권이 말소기준권리보다 선순위로 존재합니다. 비록 신청채권자로부터 말소 동의가 제출되었으나, 동의서의 법적 효력 및 실제 말소 여부에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 만약 말소되지 않을 경우 인수될 수 있는 큰 위험 요소입니다.

* 대항력 있는 임차인: 3명의 임차인이 모두 대항력을 보유하고 있어, 이들의 보증금(총 1억 1천만원)과 계약 조건이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높습니다. 특히, 배당신고를 한 이수현 임차인의 경우 배당받지 못하는 금액은 전액 인수되므로 신중한 판단이 요구됩니다.

* 유동화물건: 유동화된 자산의 채권이 경매를 신청한 물건으로, 채권 양수도 과정이나 관련 계약 조건 등에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 여러 채권이 담보로 설정되어 있어 총 채권액이 높으며, 이는 경매 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 중요한 요소가 됩니다.

* 건물 제시외 건물: 제시외 건물 중 임차인 시설로 탐문되는 부분은 평가 및 매각에서 제외되므로, 실제 인수 시 제외되는 부분이 있는지 현장 방문 시 정확히 확인해야 합니다.

2.6. 종합 의견

* 본 물건은 오산시 원동에 위치한 근린생활시설로, 주변 주거단지 및 상업시설과의 연계성이 기대되는 입지입니다.

* 그러나 선순위 지상권 존재 가능성(말소 동의에도 불구하고)과 다수의 대항력 있는 임차인으로 인해 권리 분석이 매우 복잡하고, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 명도 지연 등의 위험이 수반될 수 있습니다.

* 건물 제시외 부분의 제외 가능성 등 현황 파악이 필수적입니다.

2.7. 투자 포인트

* 오산시 원동 지역의 개발 잠재력과 인근 주거단지의 배후 수요를 활용할 수 있습니다.

* 제2종근린생활시설 용도로 다양한 사업 운영이 가능합니다.

* 복잡한 권리 관계를 명확히 해결할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

* 감정가: 5,986,724,050원

* 본 물건의 가장 큰 위험 요소는 선순위 지상권의 존재 여부와 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 여부입니다. 비록 지상권 말소 동의서가 제출되었으나, 이에 대한 최종 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인들의 보증금 총 1억 1천만원은 잠재적 인수 비용으로 간주하는 것이 합리적입니다.

* 총 채권액(약 46억 1,160만원) 대비 감정가는 상대적으로 여유가 있지만, 위에 언급된 리스크들을 충분히 고려하여 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 임차인과의 직접 소통, 지상권 말소 관련 법률 전문가의 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

* 추천 입찰가 범위:

* 잠재적 위험 요소(지상권, 임차인 보증금 인수 가능성)를 감안하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 45억 원 ~ 50억 원을 권장합니다.

* 이는 예상치이며, 실제 입찰은 현장 답사 및 법률 검토 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

3. 주변 시설 정보

* 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다. 주로 공장, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.