나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55487 [1] 경기도 화성시 마도면 청원리 631 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 어반

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 마도면 청원리 소재 ""경기화성바이오밸리일반산업단지"" 북측인근에 위치한 토지로서, 인근은 전, 답, 농가주택, 소규모 공장 및 산업단지가 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건인근까지 차량의 접근이 가능하나 본건은 맹지임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로 답으로 이용중임

인접 도로상태

본건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환)
2. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55487 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (참고: 검색 결과)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 마도면 청원리 631

용도: 답 (전, 답, 농가주택, 소규모 공장 및 산업단지가 혼재한 지역 [cite: INDEX])

토지면적: 1069.00㎡ (약 323.37평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

감정가: 98,348,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

본건은 맹지입니다. [cite: INDEX]

1.4. 등기부 현황

등기부채권 총액: 189,648,652원

말소기준권리: 을8 근저당권 (접수일자: 2019-11-15)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 비고란에 있으나 구체적인 내용은 없음)

인수되는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 경기도 화성시 마도면 청원리 소재 "경기화성바이오밸리일반산업단지" 북측 인근에 위치하고 있습니다. [cite: INDEX] 주변 지역은 전, 답, 농가주택, 소규모 공장 및 산업단지가 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: INDEX]

2.2. 교통상황

차량의 접근은 가능하나, 본건은 맹지이므로 실제 토지 이용 및 접근에 제약이 따릅니다. [cite: INDEX]

2.3. 형태 및 이용상태

부정형의 평지로 현재 답으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 맹지입니다. [cite: INDEX]

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 농림지역

* 가축사육제한구역: 모든 축종 제한 지역 [cite: INDEX]

* 농업진흥구역 [cite: INDEX]

* 성장관리권역 [cite: INDEX]

3. 권리분석

3.1. 총론

본건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리인 근저당권(을8)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 현재까지 파악된 바로는 없습니다.

3.2. 채권 및 권리 관계

* 등기부채권 총액: 189,648,652원

* 말소기준권리: 을8 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2019-11-15 접수)

* 기타 권리:

* 갑1 소유권이전 (1980-10-15 접수, 김추경)

* 갑4 소유권이전 (2019-10-16 접수, 김지용, 협의분할에 의한 상속)

* 갑5 가압류 (경기신용보증재단, 2023-09-22 접수, 말소)

* 갑6 가압류 (신용보증기금, 2023-10-10 접수, 말소)

* 갑7 가압류 (신한카드, 2024-07-30 접수, 말소)

* 갑8 임의경매 (농업협동조합자산관리회사, 2025-04-10 접수, 말소)

* 을8 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2019-11-15 접수, 말소)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 별도로 명시된 임차인 정보는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업단지 현황

본 물건은 "경기화성바이오밸리일반산업단지" 북측에 인접해 있으며, 마도산업단지와도 가까운 위치에 있습니다. [cite: INDEX, 16] 이러한 산업단지들은 지역 경제 활성화 및 고용 창출에 기여하고 있으며, 향후 지역 발전 가능성을 높입니다. [cite: INDEX, 20]

4.2. 개발 가능성 및 잠재력

화성시 전체적으로는 4차 산업을 선도하는 산업경제도시, 문화가 어우러지는 지속가능한 글로벌 도시로 발전하는 계획을 추진 중입니다. [cite: INDEX, 26] 특히, 서부권 산업 구조 개선을 위한 산업단지 및 바이오벨트 조성 사업이 활발히 진행되고 있으며, 이는 주변 지역의 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다. [cite: INDEX, 32]

4.3. 혐오시설 및 환경 관련 사항

* 가축분뇨처리시설 논란: 화성시 내 에코팜랜드 조성 사업과 관련하여 가축분뇨처리시설 건립 예정지로 인해 악취 및 환경 피해 우려가 제기된 바 있습니다. [cite: INDEX, 15] 본 물건의 직접적인 영향권인지 여부는 추가 확인이 필요하나, 지역 내 관련 민원이 존재하는 점을 인지할 필요가 있습니다.

* 산업단지 인근 환경: 소규모 공장 및 산업단지가 혼재되어 있어, 운영 중인 시설에 따라 소음, 분진, 악취 등의 환경적 요인이 발생할 수 있습니다. [cite: INDEX]

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

화성시 마도면 지역은 농촌 지역의 특성을 가지며, 대규모 상업 및 편의시설은 화성시 주요 시가지로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높습니다. [cite: INDEX]

5.2. 교통망

본건은 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 차량 접근이 제한적입니다. [cite: INDEX] 다만, 인근으로는 차량 접근이 가능한 지역이며, 화성시 자체적으로는 교통망 확충 사업을 지속적으로 추진하고 있습니다. [cite: INDEX, 23]

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축, 진입에 상당한 제약이 있습니다. [cite: INDEX] 이는 토지의 활용도를 크게 낮추는 주요 리스크입니다.

* 농지취득자격증명 필수: 농지법상 농지를 취득하기 위해서는 해당 자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수 무효 및 보증금 몰수 등의 불이익이 발생합니다. [cite: INDEX]

* 농림지역 및 농업진흥구역: 토지 이용에 있어 농업 관련 법규 및 규제가 적용됩니다. [cite: INDEX] 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 모든 축종 사육이 제한되므로, 축산업 관련 활용은 불가합니다. [cite: INDEX]

* 주변 환경: 산업단지 및 소규모 공장들이 혼재하여 있어, 운영 현황에 따라 환경적 영향을 받을 수 있습니다. [cite: INDEX]

7. 종합 의견

본건 경기도 화성시 마도면 청원리 토지는 경기화성바이오밸리일반산업단지 인근에 위치한 농림지역 답으로, 감정가는 98,348,000원입니다. 현재 등기부채권 총액은 189,648,652원으로, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 '맹지'라는 점과 '농지취득자격증명'이 필수적이라는 점입니다. 또한, 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역 등의 용도지역 및 제한사항으로 인해 토지 활용에 제약이 있습니다. 주변 산업단지 개발 등의 긍정적 요인이 있으나, 맹지라는 근본적인 한계로 인해 접근성 및 활용도가 현저히 낮습니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 인접성: 경기화성바이오밸리일반산업단지 등 산업단지가 인접해 있어, 향후 산업 확장 및 관련 수요 발생 시 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 맹지 및 농지라는 특성으로 인해 일반 토지 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

* 개발 호재 연계: 화성시 서부권 전반의 산업 및 관광 벨트 구축 등 지역 개발 계획과의 연계를 기대해 볼 수 있습니다. [cite: INDEX, 32]

9. 예상 입찰가

본건은 맹지이며 농지라는 점에서 활용에 제약이 크고, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 바, 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 고려해야 합니다. 예상 입찰가는 이러한 리스크 요인들과 주변 유사 토지의 실거래가 추이, 그리고 향후 토지 이용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현 시점에서 직접적인 거래 사례 중 본건과 직접적으로 비교 가능한 물건을 찾기 어렵습니다. 다만, 주변의 다른 토지 거래 사례들을 참고하되, 맹지라는 점과 농림지역이라는 점을 감안하여 매우 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가(98,348,000원) 수준 또는 그 이하로 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 특히, 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 가능성이나, 농지취득자격증명 발급 가능성 등을 사전에 면밀히 검토한 후에 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.