나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55103 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 OOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태정 · 평가일 2025.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""세류2동 행정복지센터"" 서측 인근에 위치
하는 부동산(토지 및 건물)으로 부근은 단독주택(단독, 다가구, 다세대 등), 근린생활
시설 등이 소재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 등고 평탄하게 조성된 대체로 세장형의 토지로 단독주택(다가구주택)
건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 폭약 6미터 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역,
비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역,
과밀억제권역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건으로서

외벽 : 치장벽돌마감 등
내벽 : 타일 및 내부 벽지 마감 등
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

1층 : 계단실(승강기)
2층 : 단독주택(다가구주택3가구)
3층 : 단독주택(다가구주택3가구)
4층 : 단독주택(다가구주택2가구)

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어
있음.

부합물 및 종물

부합물로서 4층부분에 다락이 소재하여 본건 건물에 포함하여 평가하였음.
(내부구조도 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 본건 건물 4층에 부합된 다락은 건물에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55103 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 675-4 (새주소: 경기도 수원시 권선구 새터로37번길 7-5)

용도: 다가구주택

감정가: 1,461,488,000원

토지면적: 272.00㎡ (약 82.3평)

건물면적: 396.00㎡ (약 119.8평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 여OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, '세류2동 행정복지센터' 서측 인근에 자리잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태:

본건 토지는 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부요약:

말소기준권리인 근저당(장안신용협동조합, 2017-07-07 접수)을 기준으로 이후 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부채권 총액: 580,232,173원

건물 등기부채권 총액: 1,170,232,173원

임차인 현황:

제공된 임차인 정보상 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 확인되었습니다.

* 박 (보증금 120,000,000원, 전입 2020-05-15, 확정 2020-04-27)

* 조 (보증금 110,000,000원, 전입 2020-05-19, 확정 2020-04-22)

* 김 (보증금 0원, 전입 2020-05-19)

* 신 (보증금 60,000,000원, 전입 2019-03-28, 확정 2019-03-28)

* 안 (보증금 125,000,000원, 전입 2019-02-28, 확정 2019-02-12)

* 주 (보증금 120,000,000원, 전입 2018-10-16, 확정 2018-09-28)

* 김 (보증금 130,000,000원, 전입 2023-10-10, 확정 2023-09-06)

* 여 (보증금 145,000,000원, 전입 2022-07-22, 확정 2022-06-30)

* 김 (보증금 145,000,000원, 전입 2022-08-26, 확정 2022-07-07)

인수 보증금 합계:

0원

다만, 물건 정보 요약에는 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 상세 임차인 현황에서는 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 나타나므로, 실제 권리 분석 시에는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 세류동 일대는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 등 주거용 건물과 함께 근린생활시설이 분포하는 일반적인 주거지역입니다. 인근에 상업 시설이 일부 존재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 주거지대로서 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있으나, 구체적인 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 얻을 수 있을 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역:

본건은 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 및 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다. 이는 소음 피해 발생 가능성과 더불어 건축 행위 제한 등 재산권 행사에 제약을 받을 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 이러한 구역 지정은 주택 가격 및 향후 활용에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

임차인 관련 권리관계:

물건 정보 요약에 '대항력있는임차인'이 언급되었으나, 제공된 상세 임차인 현황에서는 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이 정보의 불일치는 임차인 권리관계에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요함을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 다가구주택으로, 적절한 규모의 토지와 건물을 갖추고 있습니다. 감정가는 약 14.6억원으로 책정되었습니다. 권리관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 나타났습니다. 하지만, 군용비행장 관련 소음대책구역 및 비행안전구역에 속해 있어 소음 피해와 건축 제한 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, '대항력있는임차인' 표기와 실제 '대항력 없음'으로 기재된 임차인 정보 간의 불일치도 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

다가구주택으로서 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

안정적인 주거 지역 내에 위치하고 있습니다.

(군용비행장 관련 구역 지정으로 인한 제약으로 인해 투자 포인트는 제한적일 수 있습니다.)

1.8. 예상 입찰가

감정가는 1,461,488,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 군용비행장 관련 구역 지정으로 인한 잠재적 리스크 및 향후 활용 가능성 등을 신중하게 검토하여 결정해야 합니다. 실제 투자 결정 시에는 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 주변 시세 조사를 통해 보다 정확한 가치 평가가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.