나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55418 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 40-5 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 ""경기도 소방재난본부"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하 1층 / 지상 3층 건물 중 제3층 301호로서,
외벽: 적벽돌쌓기 마감 등.
창호: 샷시 창호 등.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1,2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대미상임.
기타사항: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55418 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 40-5 3층301호

물건종별: 다세대주택

감정가: 118,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.95㎡ (약 9.97평)

건물면적: 41.32㎡ (약 12.50평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 고등동에 위치하며, "경기도 소방재난본부" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 현재 권리 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인 안미남 씨가 존재하며, 보증금 40,000,000원, 차임 0원으로 조사되었습니다.

또한, 선순위 전세권(을구 11번)이 설정되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

말소기준권리인 근저당권(을구 12번, 2024.08.19. 접수)보다 선순위인 권리(전세권)는 매수인이 인수하게 됩니다.

대항력 있는 임차인의 경우, 보증금액은 40,000,000원이지만, 이 금액이 모두 배당받지 못할 경우 매수인이 인수하게 될 가능성이 있습니다. (본건의 경우, 전세권자가 임차인과 동일인으로 추정되며, 전세권이 인수되므로 임차인의 보증금 역시 인수 대상에 포함될 가능성이 높습니다. 다만, 상세한 배당 여부 및 인수 금액은 추가 확인이 필요합니다.)

3.2. 등기부 현황 요약

* 소유권 이전: 김경우, 권명자, 조희진(증여)

* 전세권 설정: 안미남 (1순위, 40,000,000원, 인수)

* 근저당권: 나모펀딩 (2순위, 39,000,000원, 말소)

* 임의경매: 나모펀딩 (말소)

* 등기부 채권 총액: 79,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주위 환경 설명에 근린생활시설이 혼재한다고 언급되어 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매/전월세 정보는 다음과 같습니다.

* 환희빌라A동 (1991년 준공, 42.52㎡): 2025년 12월 23일 46,700,000원에 거래.

* 스타빌 (2021년 준공, 43.6㎡): 2025년 12월 17일 360,000,000원에 거래. (오래된 다세대주택들과 가격 차이가 큼)

* 돈우(54-30) (1986년 준공, 34.04㎡): 2025년 12월 1일 130,000,000원에 거래.

본건(41.32㎡)과 유사한 면적의 매물 중, 1986년 및 1991년 준공된 다세대주택의 경우 130,000,000원 ~ 46,700,000원 수준에서 거래된 사례가 있습니다. 신축 다세대주택(스타빌)의 경우 시세가 매우 높게 형성되어 있으나, 본 건과는 비교 대상이 되기 어렵습니다.

따라서 본 건의 현재 시장 가치는 1980년대~1990년대 준공된 다세대주택의 시세 범위를 참고해야 할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 근린생활시설 및 교육시설이 위치하여 생활 편의성이 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

벽돌조 슬래브지붕, 지하 1층/지상 3층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 적벽돌 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 위생 급배수 설비 및 도시가스 난방 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

선순위 전세권 40,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 실질적인 취득 비용이 상승합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 40,000,000원 또한 선순위 전세권과 함께 인수될 가능성이 높으며, 이는 명확한 확인이 필요합니다. 만약 임차인이 배당을 받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 할 금액이 추가될 수 있습니다.

6.2. 건축 연식

건물 준공 연도가 1991년으로 비교적 오래되어 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 도시계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접함

* 가축사육제한구역

* 비행안전제6구역(전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 재건축이나 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 고등동의 입지를 갖춘 다세대주택입니다. 주변 환경은 양호하나, 32년 이상 경과된 노후 건물이며, 특히 선순위 전세권 및 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 있는 것이 큰 특징입니다. 이러한 권리 관계를 충분히 인지하고, 추가적인 인수 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 팔달구 고등동이라는 입지적 이점

* 비교적 저렴한 감정가 (권리 인수 조건 고려 시)

* 향후 지역 개발 가능성 (잠재적 가치)

9. 예상 입찰가 산정

감정가: 118,000,000원

인수되는 권리(전세권): 40,000,000원

인수 가능성 있는 임차인 보증금: 40,000,000원 (추가 확인 필요)

권리 인수 금액을 고려한 예상 시장 가치:

본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 최근 매매 사례(130,000,000원 ~ 46,700,000원)를 고려하고, 인수되는 권리(전세권 40,000,000원)를 포함하여 시세를 파악해야 합니다.

* 최근 매매 사례 중 '돈우(54-30)' 34.04㎡(130,000,000원)와 비교: 면적이 약간 더 크지만, 본 건은 3층이며 전세권 4000만원 인수.

* 최근 매매 사례 중 '환희빌라A동' 42.52㎡(46,700,000원)는 시세가 매우 낮게 형성되어 본 건과는 직접적인 비교가 어려움.

현 시세 및 인수되는 권리를 고려할 때, 본 건의 실질적인 시장 가치는 대략 80,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 추정됩니다.

(여기서 80,000,000원은 감정가에서 인수되는 전세권을 제외한 금액이며, 120,000,000원은 유사 연식/면적 매물의 거래가격을 참고한 것입니다.)

예상 입찰가:

인수 보증금(40,000,000원)은 제외하고, 위에서 추정한 실질 시장 가치 및 경매 특성을 고려하여, 80,000,000원 ~ 95,000,000원 사이의 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

권리 인수 금액을 제외하고 현재 감정가(118,000,000원)가 높은 편은 아니나, 인수되는 전세권 및 잠재적 임차인 보증금 부담을 반드시 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.