나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55221 [1] 경기도 수원시 권선구 고색동 47-7 예담채 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 ""고색역"" 북동측 인근에 소재하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 자유스러우며, 인근에 버스정류장 및 고색역이 소재하여 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (벽식구조)철근콘크리트(평지붕)지붕 5층 건물 내 5층 502호로
외벽: 외장석마감
내벽: 내부 인테리어
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실/주방, 욕실, 발코니, 현관, 보일러실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 전면 도로와 등고 평탄한 다세대 건물부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 세로가 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서가 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55221 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 47-7, 예담채 5층 502호

용도: 다세대주택

건물 면적: 40.16㎡ (약 12.15평)

토지 면적: 28.68㎡ (약 8.68평)

감정가: 223,000,000원

건축년도: 2020년

경매 구분: 부동산강제경매

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

주변 교통 및 환경:

* 본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 "고색역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있습니다.

* 차량 진입이 자유로우며, 인근에 버스정류장과 고색역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 및 도로 상황:

* 토지는 장방형의 형상으로, 전면 도로와 등고 평탄한 다세대 건물 부지입니다.

* 남동측으로 세로가 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한사항:

* 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

* 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 본건의 말소기준권리는 2025년 3월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

소멸되는 권리:

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 및 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주식회사아나온개발의 소유권보존등기, 손재현의 소유권이전등기가 말소될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 및 인수되는 보증금:

* 본건은 을구 3번 접수번호 제48290호로 등기된 이상욱의 주택임차권(보증금 225,000,000원, 전입일 2021.11.4., 확정일자 2021.10.7.)이 존재합니다.

* 해당 임차권은 말소기준권리보다 선순위이나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다.

* 중요 인수 조건: 그러나, 신청채권자인 주택도시보증공사와 임차권등기 채권이 동일하며, 신청채권자가 "우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다"는 인수조건변경 확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라, 매수인은 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 인수하지 않습니다. 즉, 인수 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-04

* 확정일자: 2021-10-07

* 배당신고일자: 2023-06-09

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 권리분석의 '인수되는 보증금' 내용을 참고하여 주시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 경기도 수원시 권선구 고색동은 다세대주택과 근린생활시설이 복합적으로 자리한 주거지역입니다.

* 고색역이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 지역 내 주거 수요를 뒷받침하는 요소로 작용합니다.

* 주변 시세 정보 분석 결과, 2026년 3월부터 4월 사이에 거래된 인근 유사 다세대 주택(면적 61.29㎡ ~ 76.32㎡)의 실거래가는 약 1억 6,300만 원에서 1억 8,500만 원 수준입니다.

* 본건(건물 면적 40.16㎡)은 위 거래 사례들보다 면적이 작다는 점을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 고색역 및 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 비교적 조용한 다세대 주택 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전구역, 소음대책구역 등에 포함되어 있어 이와 관련된 생활 불편이나 규제가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계의 복잡성 해소: 본건은 선순위 임차권이 존재했으나, HUG의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 매수인이 잔존 임대차보증금을 인수하지 않게 되어 권리적 리스크는 상당 부분 해소되었습니다.

* 토지 이용 규제: 비행안전구역, 소음대책구역 등 군사 관련 규제 지역에 속해 있어, 향후 건물 증축, 재건축 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대차 관계 상세 정보가 미상으로, 실제 점유 및 임대차 현황을 정확히 파악하기 위해서는 현장 조사가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 건축된 신축급 다세대주택으로, 상대적으로 양호한 건물 상태와 편리한 교통 접근성을 갖춘 것이 장점입니다.

* 권리 분석 결과, 임차권 인수와 관련된 복잡한 문제가 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인의 부담이 없는 것으로 정리되었습니다.

* 다만, 지역 규제 사항(비행안전구역, 소음대책구역 등)으로 인해 장기적인 개발 가치 상승에는 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 따라서, 실거주 목적 또는 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자에게는 고려해볼 만한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 건축으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 권리 부담 없음: 임차보증금 인수 조건이 매수인에게 유리하게 변경되어 금전적 리스크가 제거되었습니다.

* 편리한 교통: 고색역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 이는 실거주 만족도를 높입니다.

* 안정적 주거 지역: 다세대 주택이 밀집된 지역으로 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 223,000,000원

* 최근 주변 시세 분석:

* 2026년 3월~4월 거래된 인근 다세대 주택(면적 61.29㎡ ~ 76.32㎡)의 실거래가는 1억 6,300만 원 ~ 1억 8,500만 원 수준입니다.

* 본건의 건물 면적(40.16㎡)은 위 사례보다 작습니다.

* 본건은 2020년 신축으로 건물 상태가 양호하고, 5층 중 5층으로 고층인 점을 감안하였습니다.

* 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

* 감정가 대비 보수적인 접근과 주변 시세를 고려할 때, 120,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.