나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55521 [1] 경기도 수원시 영통구 하동 989 원희캐슬광교 1층에이-111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 하동 소재 ""수원고등법원"" 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 제1층 제에이-111호로서,
외벽 : 인조대리석 및 강화유리, 복합판넬 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감 등.
창호 : 삿시 창호임.

이용상태

근린생활시설(상호명 : 앙포네) 로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 25미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,4,5) 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

기호2) 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(2012-01-05)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

기호3) 도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(광교지구) , 대로3류(폭 25m~30m)(2012-01-05)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55521 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 하동 989 원희캐슬광교 1층에이-111호

용도: 근린상가

감정가: 114,500,000원

토지 면적: 13.40㎡ (약 4.05평)

토지 지분: 13.398㎡ (약 4.05평)

건물 면적: 50.70㎡ (약 15.34평)

건물 지분: 50.7㎡ (약 15.33평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 고OOOOOOOO (고양동부새마을금고 추정)

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 영통구 하동에 위치한 원희캐슬광교 내 근린상가입니다. 수원고등법원 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변에는 업무시설, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

현재 건물 등기부상 해당 호실은 지하 1층으로 기재되어 있으나, 제공된 소재지 정보와 이용 현황상으로는 1층 상가로 사용되고 있는 것으로 파악됩니다. 이는 실제 현장 확인이 필요한 부분입니다.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 북측 및 서측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구)에 속하며, 중로3류 및 대로3류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 수원고등법원 및 수원지방법원 등 법조타운이 형성된 지역 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 관공서, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역으로 파악됩니다.

특히 법조타운이 인접해 있어 변호사, 법무사 등 법조계 종사자 및 관련 민원인들의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근성이 좋으며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북측 및 서측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 25미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구)에 해당하며, 중로3류 및 대로3류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2017년 12월 28일 접수된 고양동부새마을금고의 근저당권 (을1, 750,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 894,000,000원 (을1: 750,000,000원 + 을4: 144,000,000원)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 안재현

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024년 8월 16일

* 확정일자: 2025년 4월 9일

* 배당신고일자: 2025년 6월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.4. 권리분석 종합

본 건은 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다. 임차인은 대항력이 없으므로 보증금을 보호받지 못하며, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 광교 법조타운은 법원, 검찰청 등 관련 기관이 집적되어 있어 법률 서비스 관련 업종의 수요가 꾸준히 발생하는 지역입니다. 원희캐슬 광교는 이러한 법조타운 내 대규모 복합 상업시설로, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 입점해 있어 유동인구 확보에 유리합니다.

다만, 최근 언론 보도에 따르면 광교 법조타운 상가의 높은 공실률 문제가 제기된 바 있습니다. 법조인 외 배후 수요 부족, 높은 임대료 등이 원인으로 지목되었습니다. 따라서 개별 상가의 입지, 업종, 임대 조건 등에 따라 공실 위험이 상이할 수 있습니다.

4.2. 예상 고객층

* 법원, 검찰청 종사자 및 민원인

* 인근 오피스텔, 아파트 거주민

* 주변 업무시설 종사자

* 광교 법조타운 방문객

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 관공서: 수원지방법원, 수원고등법원, 수원지방검찰청, 수원고등검찰청 등이 인접해 있습니다.

* 상업시설: 원희캐슬 광교 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용 가능합니다.

* 녹지: 광교호수공원이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

수원지방법원, 광교법조타운과 가까워 재판 참석 및 민원 방문이 용이합니다. 또한 주변 카페, 식당, 마트 등 편의시설이 도보권에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 공실률 가능성

최근 광교 법조타운 내 상가들의 높은 공실률에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 이는 투자 시 공실로 인한 수익 감소 또는 임대 수익률 하락으로 이어질 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 명도 저항

임차인 안재현 씨는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 명도 과정에서 임차인의 협조가 원활하지 않을 경우, 명도 지연 또는 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 건물 노후화

본건이 속한 원희캐슬 광교는 2017년 준공된 건물로, 일반적인 상가 건물 수준의 노후화는 있을 수 있습니다. 정확한 건물 상태는 현장 확인이 필요합니다.

6.4. 향후 개발 제한 가능성

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(광교지구) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 여러 도시 계획 및 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건물 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원고등법원, 수원지방법원 인근의 광교 법조타운에 위치한 근린상가로, 법조타운 내 대규모 복합 상가인 원희캐슬 광교에 속해 있어 입지적 이점은 분명합니다. 권리관계가 깨끗하여 인수할 권리가 없으며, 대항력 없는 임차인이 있어 보증금 부담도 없습니다. 법조타운 내 고정 수요 및 인근 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 최근 광교 법조타운 상가의 높은 공실률 문제에 대한 언론 보도가 있으며, 이는 본건의 투자 및 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크입니다. 따라서 투자 전 해당 상가의 정확한 공실 현황, 실제 임대료 수준, 주변 상권의 활성화 정도 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 법조타운 내 핵심 위치, 수원고등법원 및 지방법원 인접.

* 명확한 권리관계: 모든 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인.

* 잠재적 수요: 법조인, 공무원, 민원인 등 고정 수요 확보 가능성.

* 원희캐슬 광교 내 위치: 대규모 상업시설의 긍정적 시너지 효과 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 114,500,000원을 기준으로 하며, 향후 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 본건의 실제 현장 상태, 잠재적 리스크(공실률 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

(참고: 언론 보도에 따르면 광교 법조타운 상가들의 공실률이 높은 편이며, 일부 상가는 임대료를 인하하여 임차인을 모집하고 있습니다. 따라서 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.)

예상 입찰가: 감정가의 70~80% 선에서 고려 (추후 면밀한 시세 조사 및 현장 확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.