나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55458 [1] 경기도 화성시 만세구 우정읍 화산리 387-16 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산감정 · 평가일 2025.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 우정읍 화산리 소재 '화산2리마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대체로 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하나 대중교통사정은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

북서측 하향 완경사지를 대체로 등고평탄하게 조성 공사중인 부정형 등의 토지로, 조성공사 중단된 토지(기호1,2,3), 나지(기호4), 현황도로(기호5), 조성공사 중단된 허가지(기호6) 상태임.

인접 도로상태

서측으로 일부 필지가 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접하고, 기호6 토지를 노폭 약 5~6미터 내외의 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3,5,6:계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.
기호4:계획관리지역, 성장관리계획구역(중점관리/정온), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

후첨 '지적도 등' 참조 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
개별필지의 허가내용 등은 경매 진행 시 반드시 재확인하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 4는 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로로 지정, 목록 6은 현황 도로로 이용중
3. 화성시청에 문의시 387-6번지 지상의 기존 개발행위허가서는 변경허가 받은 것으로 유선확인, 387-6번지 및 387-16 외 1필지 지상의 건축, 대수선, 용도변경 신고필증은 현재 실효된 것으로 유선확인됨. 개별필지의 허가내용 등은 입찰시 재확인 요함(감정평가서 참조)
4. 목록 3 및 목록 5 지상의 각 컨테이너 평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55458 (1)

소재지: 경기도 화성시 만세구 우정읍 화산리 387-16

용도: 임야

감정가: 2,449,967,000원

토지면적: 7,807.00㎡ (약 2,361.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세OOOOOO (세화새마을금고)

주의사항:

1. 일괄매각

2. 목록 4는 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로로 지정, 목록 6은 현황 도로로 이용중

3. 화성시청 유선확인 결과, 387-6번지 지상의 기존 개발행위허가서는 변경허가를 받았으나, 387-6번지 및 387-16 외 1필지 지상의 건축, 대수선, 용도변경 신고필증은 실효됨. 개별 필지의 허가 내용은 입찰 시 재확인 요망 (감정평가서 참조)

4. 목록 3 및 목록 5 지상의 각 컨테이너는 평가 및 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 우정읍 화산리 소재 '화산2리마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근은 대체로 가능하나, 인근 버스정류장이 위치함에도 불구하고 대중교통 여건은 다소 불편한 것으로 파악됩니다.

토지는 북서측 하향 완경사지를 대체로 등고평탄하게 조성 공사 중단된 상태이며, 일부 필지는 나지, 현황 도로, 조성공사 중단된 허가지 상태로 이용되고 있습니다.

인접 도로로는 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로에 일부 필지가 접하고 있으며, 기호 6 토지는 노폭 약 5~6미터 내외의 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 세화새마을금고입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 11월 1일 접수된 세화새마을금고의 근저당권(을5)입니다.

이에 따라 근저당권(을5), 지상권(을8)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'라고 기재되어 있으나, 등기부 요약 상 지상권(을8)은 말소 예정으로 확인되어, 실제 입찰 시 명확한 확인이 필요합니다.

이 외의 갑구 권리들은 소유권 이전 및 지분 이전 등과 관련된 내용으로, 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리가 없어 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화성시 우정읍 화산리 지역은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지역으로, 대규모 산업단지와 연계된 개발이 활발히 진행 중인 지역입니다.

최근 검색 결과에 따르면, 우정읍 일대에는 기아자동차 공장의 전기차 생산라인 증설, 미래첨단산업단지 조성, 화성 통합국제공항 개발 계획 등 대규모 산업 및 교통 인프라 구축이 추진되고 있습니다. 이러한 개발 계획은 향후 지역 내 산업 종사자 및 관련 인구 유입을 증가시켜 상업 및 주거 수요를 견인할 잠재력이 있습니다.

다만, 현재 본건의 직접적인 주변으로는 상업 시설보다는 농경지 및 임야가 많은 편이며, 대중교통 이용이 다소 불편하다는 점은 상권 활성화에 다소 제약이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 농경지, 임야, 주택이 혼재하는 지역에 위치하고 있어, 주변에 편의시설이 밀집해 있지는 않습니다.

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용이 불편한 점을 고려할 때, 자가용 이용이 필수적일 것으로 보입니다.

인근 지역(조암리 등)에는 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 일부 갖추어져 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있을 수 있습니다.

화성시는 전반적으로 인구 증가와 더불어 도시 개발이 진행되고 있으며, 향후 산업단지 배후 도시 개발 계획과 맞물려 생활 인프라가 확충될 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 조성 공사 중단 상태: 토지는 현재 조성 공사 중단 상태로, 추가적인 토지 개발 및 활용을 위해서는 공사 재개 또는 신규 개발 계획 수립이 필요합니다.

* 건축 허가 실효: 일부 필지의 건축, 대수선, 용도변경 신고필증이 실효된 것으로 확인되어, 향후 건축 관련 인허가 재확인이 필수적입니다.

* 도로 지정 및 이용: 목록 4는 건축법상 도로로 지정되어 있으나, 목록 6은 현황 도로로 이용 중으로, 실제 도로로서의 기능 및 법적 효력에 대한 확인이 필요합니다.

* 제외 물건: 컨테이너가 평가 및 매각에서 제외되어 있어, 인수 시 별도의 처리 방안을 마련해야 합니다.

* 혐오시설 가능성: 검색 결과에서 특정 혐오시설이 직접적으로 본건 소재지에 인접해 있다고 명시된 바는 없으나, 화성시 서부 지역에 산업 폐기물 처리 시설 등이 집중되는 경향이 보고된 점을 고려하여, 개발 계획 수립 시 주변 환경에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 우정읍 화산리 일대에 위치한 임야로, 현재 개발 행위가 중단된 상태이나, 주변 지역은 대규모 산업단지 조성 및 교통 인프라 확충 등 미래 발전 가능성이 높은 지역입니다. 특히 기아자동차 관련 대규모 투자 및 우정첨단산업단지 조성 계획은 향후 인구 유입과 지역 경제 활성화를 견인할 요소로 작용할 수 있습니다.

다만, 토지의 현황(조성 공사 중단, 건축 허가 실효)과 도로 이용 상태 등은 추가적인 투자 및 개발 시 반드시 확인하고 해결해야 할 과제입니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 우정읍의 가파른 개발 잠재력: 기아자동차 증설, 신도시 개발, 국제공항 계획 등 대규모 개발 호재 보유.

* 향후 산업단지 배후지로서의 성장 가능성: 산업단지 근로자 및 관련 인구 증가에 따른 주거 및 상업 수요 발생 기대.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역으로, 향후 개발 허가 시 다양한 건축 및 개발 행위가 가능할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 2,449,967,000원입니다.

본 물건은 임차인 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 바탕으로 시장 조사 및 유사 물건 거래 사례 분석을 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

토지의 조성 공사 중단 상태, 건축 허가 실효, 향후 개발에 필요한 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 개별 필지의 인허가, 주변 개발 계획 등에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.