나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54904 [1] 경기도 화성시 양감면 사창리 809 2동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대모 · 평가일 2025.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 양감면 사창리 소재 ""경기도사격테마파크"" 남측 인근에 위치하며 주위
는 공장, 사격장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하나 운행 빈도 등으로 보아
대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 공장 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약6m 내외의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같은 제시외 건물 기호㉠~㉢이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

*기호1 : 일반철골구조 기타지붕 2층 건으로서
외벽 : 경량 판넬 등 마감.
내벽 : 경량 판넬 등 마감.
창호 : 샷시 창호등임.
*기호2 : 일반철골구조 기타지붕 단층 건으로서
외벽 : 경량 판넬 등 마감.
내벽 : 경량 판넬 등 마감.
창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

*기호1 : 1층 공장. 2층 사무실, 탕비실, 화장실.
*기호2 : 공장, 창고, 화장실 등.

설비내역

*기호1 : 기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.
*기호2 : 기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 크린룸설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호1,2 임대관계 : 미상임.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

-

토지의 상황

-

건물의 구조 및 현상

-

기계/기구의 현상

본건 평가한 기계기구(기호1,2,13,14,15)의 관리상태는 보통이며, 이동이 용이한 물건임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

본건 기계기구는 경매 입찰시 필히 현장을 확인하는 등 유의 바람.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외건물 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 TIG 용접기 외 271점(기계기구 중 기호 1 2대, 기호 2 1대, 기호 3~8, 기호 10, 12, 16, 17은 소재불명, 기호 11, 기호 18~24는 대상 물건 확인 불가, 감정평가서 참조) 포함
2. 본건 지상에 수변전설비 1식 및 가스저장시설은 평가 및 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경54904 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프더블유2412유동화전문유한회사

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 화성시 양감면 사창리 809 2동

용도: 공장

감정가: 3,725,092,300원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적정보

토지면적: 4157.00㎡ (약 1,257.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1784.20㎡ (약 540.93평)

건물 제시외면적: 78.80㎡ (약 23.84평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건

주의사항:

* 일괄매각, 제시외건물 포함.

* 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 TIG 용접기 외 271점 포함 (일부 소재불명 및 확인 불가).

* 본건 지상 수변전설비 1식 및 가스저장시설은 평가 및 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 양감면 사창리 소재 "경기도사격테마파크" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 사격장, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 노선 버스 정류장의 운행 빈도가 낮아 대중교통 이용은 불편한 편입니다.

본건은 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장 도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 기타 지구 지정: 성장관리구역(산업관리), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전제2구역(전술), 성장관리권역.

* 가축사육제한구역 및 비행안전제2구역(전술)으로 인한 행위 제한 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021-10-29 우리은행 근저당)

* 토지 등기부:

* 소유권 이전 (주식회사토탈피앤아이, 2021-10-29)

* 우리은행 근저당 2건 (총 42억원)

* 화성시 압류 (2024-06-04)

* 화성세무서장 압류 (2024-06-18)

* 신용보증기금 근저당 일부 이전 (2024-12-26)

* 에프더블유2412유동화전문유한회사 임의경매 (2025-03-11)

* 총 등기부채권액: 4,200,000,000원.

* 건물 등기부:

* 소유권 보존 (주식회사연안디엔씨, 2021-09-01)

* 소유권 이전 (주식회사토탈피앤아이, 2021-10-29)

* 우리은행 근저당 2건 (총 42억원)

* 화성세무서장 압류 (2024-06-18)

* 신용보증기금 근저당 일부 이전 (2024-12-26)

* 에프더블유2412유동화전문유한회사 임의경매 (2025-03-11)

* 화성시 압류 (2025-09-01)

* 총 등기부채권액: 4,200,000,000원.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본건 토지 및 건물에 대한 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상인 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

화성시 양감면 일대는 공업시설과 농경지가 혼재된 지역으로, 최근 "H-테크노밸리" 등 산업단지 개발이 활발히 추진되고 있어 관련 산업 종사자 유입 및 지역 경제 활성화가 기대됩니다. 특히 자동차, 반도체, 전자부품 등 첨단 제조업 유치에 집중하고 있으며, 우수한 교통망과 산업 클러스터와의 인접성으로 인해 높은 입지 경쟁력을 확보하고 있습니다.

4.2. 사업장 현황

본건은 공장 부지로 이용 중이며, 2021년 이후 신축된 건물로 파악됩니다. 1층은 공장으로, 2층은 사무실, 탕비실, 화장실 등으로 이용되고 있으며, 추가적인 공장 및 창고 건물도 소재합니다.

* 기호1 건물: 일반철골구조 2층 (1층 공장, 2층 사무실 등)

* 기호2 건물: 일반철골구조 단층 (공장, 창고 등)

* 주변 공장 임대 사례를 보면, 양감면 일대에는 최근 신축된 30평 규모의 단독 공장 임대료가 월 100만원 수준이며, 60평 규모의 단독 공장 임대료는 보증금 1,700만원에 월 170만원 수준으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

본건 인근에 근린생활시설이 소재하나, 전반적으로 공장 및 농경지가 주를 이루고 있어 편의시설 접근성은 다소 제한적입니다. 대중교통 이용이 불편한 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 비행안전제2구역(전술): 군용항공기의 안전한 이착륙을 위해 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있으며, 이는 건축 시 제약 사항으로 작용할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 해당 구역 내에서는 축산업 관련 행위에 대한 제한이 적용됩니다.

6.2. 매각 제외 물건

본건 지상 수변전설비 1식 및 가스저장시설은 평가 및 매각에서 제외되므로, 취득 시 별도 확인 및 처리가 필요합니다.

6.3. 기계기구 포함 여부

공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구 271점이 포함되나, 일부는 소재불명 또는 확인 불가한 상태이므로, 현장 확인 및 감정평가서 참조가 필수적입니다.

6.4. 미상 정보

토지 및 건물에 대한 임대 관계가 미상으로, 인수되는 임차인이 있을 경우 보증금 및 차임 미상으로 인한 위험이 존재합니다. (단, 본건의 경우 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 양감면 일대에 위치한 공장으로, 주변 산업단지 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 지역에 속해 있습니다. 넓은 토지 면적과 신축에 가까운 건물 연면적을 갖추고 있어 제조업 생산 시설로 활용 가치가 높습니다. 다만, 비행안전구역 및 가축사육제한구역 지정으로 인한 행위 제한 가능성과, 기계기구 포함 여부 및 임대 관계 미상 등 일부 불확실한 요소가 존재하므로, 면밀한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 개발이 활발한 지역으로 미래 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적(약 1,258평)과 활용도 높은 공장 건물 보유.

* H-테크노밸리 등 첨단 산업단지와의 인접성으로 인한 시너지 효과 기대.

* 경매물건으로서 감정가 대비 저가 매수 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 시세, 낙찰가율, 현장 조사 결과, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 별도의 심층적인 조사와 분석이 필요합니다. 감정가는 3,725,092,300원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.