나이스옥션 법원경매 수원 2025타경928 [1] 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 6층607호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이치씨 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""수노을중앙공원"" 북측 인근에 위치하고, 주위는 대단위
아파트단지, 상가주택, 상업 및 업무용시설, 각종 근린생활시설, 공공시설 및 공원 등이 혼
재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상
황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상6층 건물 내 제6층 제607호 및 제6층 제606호로서,
(사용승인일 : 2019.09.24)
외벽 : 복합판넬, 페어글래스 및 외장 석재붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 페어글래스창호 마감 등임.

이용상태

본건 기호(1),(2) 공히
공부상 근린생활시설이나, 현황 공실상태임.(후면 별첨 '사진용지' 및 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클
러설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 대체로 세장형의 토지로서, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태등

본동 건물 남서측 방향으로 노폭 약 16m 내외, 북서측 방향 및 북동측 방향으로 노폭 약 14
m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역<산업입지 및 개발
에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물현황도면, 표준설비,
유사 평가전례, 개략적인 내부/외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하
였는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경928 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 새솔동 송산그린시티104블럭01-0401 봄프라자 1동 6층607호

용도: 근린상가

토지면적: 21.67㎡ (약 6.55평)

토지지분: 21.671㎡ (약 6.55평)

건물면적: 78.17㎡ (약 23.64평)

건물지분: 78.175㎡ (약 23.64평)

감정가: 279,000,000원

1.3. 특이사항

유동화물건

토지 별도등기 있음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "수노을중앙공원" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대단위 아파트단지, 상가주택, 상업 및 업무용시설, 각종 근린생활시설, 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 및 건물

토지는 인접 필지와 등고평탄하며, 대체로 세장형의 토지로서 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상6층 건물 내 제6층 제607호 및 제6층 제606호로서, 2019년 9월 24일 사용 승인되었습니다.

외벽은 복합판넬, 페어글래스 및 외장 석재붙임 마감 등입니다.

본동 건물은 남서측 방향으로 노폭 약 16m 내외, 북서측 방향 및 북동측 방향으로 노폭 약 14m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (신한은행, 2021-11-30)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 별도등기 및 특이사항

물건명세서상 표제부 대지권의 표시 2번 별도등기 지상권개요가 언급되어 있으며, 토지 별도등기가 있습니다.

이 점은 추후 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 미상이며, 별도 조사 및 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 송산그린시티 내 계획된 상업지역에 위치하며, 대규모 아파트 단지 및 상업시설이 밀집해 있어 배후 수요가 예상됩니다.

"수노을중앙공원" 인근으로 쾌적한 환경을 가지고 있습니다.

4.2. 본건 업종 적합성

근린상가 용도로, 주변 주거단지 및 상업시설 종사자들을 대상으로 하는 다양한 업종이 입점 가능할 것으로 보입니다.

현재는 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

인근 공공시설 및 공원 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주변에 대규모 아파트 단지가 조성되어 있는 점을 고려할 때, 일정 수준의 교육 시설이 존재할 것으로 예상되나, 상세 내용은 별도 조사가 필요합니다.

5.3. 병원시설

상업지역 내 위치하여 병원 및 의원급 의료시설 접근성이 있을 것으로 보이나, 상세 내용은 별도 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기

물건명세서 상 토지 별도등기가 언급되어 있습니다.

해당 등기의 정확한 내용과 매각 후 소멸 여부, 권리관계 등을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 유동화 물건

자산유동화에 관한 법률에 따라 유동화된 자산으로, 일반 경매 물건과 처리 절차가 다를 수 있습니다.

다만, 본건은 임의경매로 진행되어 일반 경매 절차를 따릅니다.

6.3. 공실 상태

현황 공실 상태이므로, 공실 장기화에 따른 수익성 저하 리스크가 존재합니다.

임대 활성화 방안 및 공실률 추이 등을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 주변 개발 현황

송산그린시티는 지속적으로 개발이 진행되는 지역으로, 향후 지역 가치 변동 가능성이 있습니다.

개발 계획에 따른 긍정적 또는 부정적 영향을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 송산그린시티 내 일반상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)입니다.

주변 대규모 아파트 단지 및 상업시설 밀집으로 잠재적 수요는 양호하나, 현재 공실 상태이며 임대 관계는 미상입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 권리는 소멸되어 인수되는 권리는 없으나, 토지 별도등기가 있어 이 부분에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

가격 결정 시 공실 리스크, 토지 별도등기 문제, 향후 지역 개발 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 호재

송산그린시티의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

8.2. 입지

공원 인접 및 계획된 상업지역 내 위치로 안정적인 상권 형성 가능성.

주변 주거단지 및 상업시설 종사자 대상 업종 입점 유리.

8.3. 신축 건물

2019년 사용 승인으로 건물 상태 양호 및 관리 부담 적음.

9. 예상 입찰가

감정가: 279,000,000원

토지면적: 21.67㎡ (약 6.55평)

건물면적: 78.17㎡ (약 23.64평)

총 면적 (토지+건물): 약 99.84㎡ (약 30.19평)

평당 감정가 (총 면적 기준): 약 9,241,404원/평

입찰가 산정 시, 임차인 인수 보증금이 0원이므로 추가 비용은 발생하지 않습니다.

다만, 토지 별도등기의 정확한 내용 확인 및 명확한 권리관계 정리가 선행되어야 합니다.

현황 공실 상태임을 감안하여, 향후 임대 수익률, 공실 리스크, 주변 유사 물건의 시세 및 임대료 수준, 송산그린시티의 미래 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

본 보고서에서는 제시된 정보만을 바탕으로 하므로, 구체적인 예상 입찰가 제시보다는 위에서 언급된 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.