나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경78190 [1] 경기도 양주시 고암동 603-7 주건축물제1동 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호 · 평가일 2023.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 "회천중학교" 남동측 인근에 위치하여 있으며, 주변은
다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일부 개발이 진행 중에 있는 지역으로
환경 무난함.

교통상황

본건 인근까지 차량의 진츨입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통
사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인근도로와 대비할때 대체로 등고 평탄한 세로장방형 토지로서, 다가구
및 근린생활시설(1층) 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측과 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류
(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임).

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 구조 경사지붕 4층건물로서
외벽 : 인조석 타일붙임 등 마감.
내벽 : 인테리어 마감 및 일부 타일붙임.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다가구주택 및 근린생활시설(평가의견서 대상건물개요 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비 및 위생급배수설비, 승강기설비 등을 갖춘 건물임.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

건축물대장상 2층은 그 용도가 201호 및 202호로 등재되어 있으나 현황은 201호, 202호,
203호, 204호, 205호, 206호로 세분화 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1층 일부 근린생활시설 및 3층 3가구는 임대되어 있으며, 2층은 공실임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 "회천중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일부 개발이 진행 중에 있어 전반적인 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.3. 토지 현황

본건 토지는 인접 필지 및 인근 도로와 대비하여 대체로 등고 평탄한 세로장방형 토지로서, 다가구 및 근린생활시설(1층) 부지로 이용 중입니다.

1.4. 접근성

북측과 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 원활합니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 최고권리는 '을11' 근저당권(고양누리새마을금고, 1,080,000,000원)이며, 이는 말소기준권리입니다. 이후 접수된 가압류 및 임의경매 개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

건물 등기부상 최고권리는 '을1' 근저당권(고양누리새마을금고, 1,080,000,000원)이며, 이는 말소기준권리입니다. 주택임차권('을2', 송대룡, 280,000,000원)을 포함한 이후 접수된 가압류 및 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김

보증금: 290,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-03-10, 확정일자: 2022-01-03, 배당신고일자: 2023-07-25

대항력: 없음

* 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2022-03-10

대항력: 없음

* 송

보증금: 280,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-05-02, 확정일자: 2022-05-11, 배당신고일자: 2023-07-18

대항력: 없음

* 송

보증금: 285,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-03-24, 확정일자: 2022-03-15, 배당신고일자: 2023-08-09

대항력: 없음

* 전

보증금: 20,000,000원, 차임: 2,400,000원

전입일자: 2022-09-07, 확정일자: 없음, 배당신고일자: 2023-08-10

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

모든 임차인은 대항력이 없어, 임대차 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 경매 절차를 통해 배당받게 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구성 및 이용 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물로, 1층은 근린생활시설, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다. 총 토지면적은 301.00㎡(약 91.06평)이며, 건물 연면적은 670.04㎡(약 202.70평)입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 인접한 고암동의 다세대주택(전용면적 59.19㎡~65.02㎡)은 2024년 5월 135,000,000원, 2025년 11월 123,000,000원, 2026년 3월 170,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 189만원에서 263만원 수준입니다.

본건의 감정가는 1,705,878,860원이며, 이는 연면적 670.04㎡ 기준 평당 약 255만원으로, 개별 다세대 주택 단위 시세와 유사한 수준을 보입니다. 다만, 본건은 근린생활시설이 포함된 복합 용도의 건물로서, 상가 부분의 가치 평가가 별도로 적용될 수 있습니다.

4.3. 시장 전망

양주시 고암동 일대는 옥정지구 개발계획과 함께 지속적인 발전이 예상되는 지역입니다. 주변에 학교, 상업시설 등이 혼재하며 주거 및 상업 기능이 함께 발달하고 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

"회천중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 및 상업 복합 용도

본 건물은 1층 근린생활시설과 상층부 다가구주택으로 구성되어 있어, 주거 기능과 상업 기능을 동시에 누릴 수 있는 복합 용도의 장점이 있습니다.

5.3. 교통 편의

차량으로의 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없는 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장과의 차이

건축물대장상 2층은 201호 및 202호로 등재되어 있으나, 현황은 6개 호수(201호~206호)로 세분화되어 사용 중이며 현재 공실 상태입니다. 이는 향후 건축물대장과의 불일치 문제로 이어질 수 있으므로, 경매 참여 시 현황 재확인이 필수적입니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

1층 일부 근린생활시설 및 3층 3가구가 임대 중이나, 임대 관계에 대한 상세 정보(임대료, 계약 기간 등)가 일부 미상으로 파악되어 인수 시점의 정확한 현금 흐름 파악에 주의가 필요합니다. (단, 본 건은 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다.)

6.3. 토지이용계획 제약

본 건이 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 등에 속해 있어, 향후 건축물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규 및 계획을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 혐오시설 존재 여부

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 고암동 소재의 근린주택으로, 역세권 개발 가능성이 있는 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 학교 및 상업시설이 잘 갖추어져 있으며, 차량 및 대중교통 접근성도 양호합니다. 건물은 다가구주택과 근린생활시설로 구성되어 있어 다양한 수익 창출이 가능합니다. 권리 관계가 명확하며, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 2층의 현황과 공부와의 차이, 상가 임대 관계의 불확실성은 사전에 충분히 확인해야 할 사항입니다. 전반적으로 입지 조건과 건물 활용도를 고려할 때, 장기적인 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 양주시 고암동 옥정지구 인근으로 개발 잠재력이 높습니다.

* 복합 용도: 근린생활시설과 다가구주택을 겸비하여 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 합리적 가격 기대: 감정가 대비 낙찰가율이 형성될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 교육 및 편의시설 접근성: 인근 학교와 상업시설로의 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,705,878,860원입니다. 주변 다세대주택 시세 및 복합건물의 가치, 그리고 경매 물건의 특성(인수되는 권리 없음)을 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성도 있으나, 일반적인 경매 낙찰가율 추세 및 시장 상황을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

총 채무액이 감정가를 상회하므로, 채권자 입장에서도 무리하게 낮은 가격에 유찰되기를 원하지 않을 것입니다.

현 시세 및 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 1,450,000,000원에서 1,650,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 최종 입찰가는 법원의 진행 상황, 다른 입찰 참여자들의 성향, 그리고 본 건에 대한 추가적인 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.