나이스옥션 법원경매 수원 2025타경990 [1] 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 1층에이동(오피스텔동)110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 ""동탄역(SRT)"" 북동측 인근에 위치하는 우성르보아시티 구분건물로서 인근일대는 근린생활시설 및 업무시설, 판매시설 등이 혼재하는 제반 상업적 입지 여건 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 동탄역(GTX-A,SRT)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하5층/ 지상18층 중 제1층 제에이동(오피스텔동) 110호로서
외벽 : 석재붙임, 타일붙임 및 일부 몰탈위 페인트 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인트 마감.
창호 : 스테인레스 창호 등으로 마감.

이용상태

근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

전기, 위생, 급배수, 소화, 승강기 및 주차설비 등이 있으며 관리상태는 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 세장형의 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 40미터, 북측 및 남측으로 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(동탄2지구),지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-85)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중(집)2-18)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경990 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 1층 에이동(오피스텔동) 110호

* 용도: 근린생활시설

* 감정가: 920,000,000원

* 토지면적: 8.72㎡ (약 2.64평)

* 토지지분: 8.72㎡ (약 2.64평)

* 건물면적: 44.59㎡ (약 13.49평)

* 건물지분: 44.59㎡ (약 13.49평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항:

* 특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 화성시 오산동 소재 "동탄역(SRT)" 북동측 인근에 위치한 우성르보아시티 구분건물입니다. 인근 지역은 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 혼재하는 상업적 입지 여건을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 동탄역(GTX-A, SRT)이 소재하여 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

* 건물의 구조 및 외관

본 건은 철근콘크리트 구조로, 지하 5층, 지상 18층 중 제1층 에이동(오피스텔동) 110호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임, 타일붙임 및 일부 몰탈위 페인트 마감 등으로 이루어져 있습니다.

* 이용상태

현재 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다.

* 설비내역

건물에는 전기, 위생, 급배수, 소화, 승강기 및 주차 설비 등이 갖추어져 있으며, 관리 상태는 보통 수준입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본 토지는 인접 토지 대비 등고 평탄한 세장형으로 업무시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

본 건의 동측으로는 약 40미터, 북측 및 남측으로는 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

* 건축물 정보

본 건물은 2018년 8월 31일 사용 승인되었으며, 주요 용도는 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 판매시설입니다. 총 18층 규모이며, 총 연면적은 48,452.27㎡입니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (다만, 상세 내용은 명세서에 기재된 바가 없어 추가 확인이 필요합니다.)

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 주요 등기사항 요약

- 2021-08-09: 소유권이전(3번 신탁등기말소) (주식회사오앤유)

- 2024-02-06: 근저당권 (신한은행, 840,000,000원)

- 2024-02-06: 소유권이전 (최새암, 매매대금 938,960,600원)

- 2024-06-10: 근저당권 (이지원, 212,500,000원)

- 2025-03-13: 임의경매개시결정 (신한은행, 수원지방법원 2025타경990)

* 등기부채권 총액: 1,052,500,000원

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대차 관계: 임대 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

* 입지 조건

"동탄역(SRT)" 인근의 역세권 상업 지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다. 근린생활시설, 업무시설, 판매시설이 혼재하여 상권 활성화가 기대됩니다.

* 교통 여건

GTX-A 노선과 SRT가 정차하는 동탄역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 광역 및 지역 접근성이 뛰어납니다.

* 토지 이용 계획

본 건이 위치한 지역은 중심상업지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 가능성과 상업 활동 증대에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 시설

본 건 인근에는 상업 시설, 업무 시설, 주거 시설이 복합적으로 분포하고 있으며, 동탄역을 중심으로 백화점, 영화관, 다양한 편의시설 및 상업 시설이 밀집해 있습니다. 주변 지역에 대한 집중적인 검색 결과, "혐오시설"로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 찾기 어려웠습니다. 다만, "동탄 납골당 둘러싸고 갈등 심화"와 같이 장묘 시설 관련 갈등 사례가 있음을 확인하였으나, 이는 본 건 소재지와 직접적인 인접 지역과는 거리가 있는 것으로 판단됩니다. 또한, 화성시 서부 지역에서 폐기물 매립장 설치에 대한 주민 반대 시위가 있었던 사례가 있으나, 이는 본 건의 중심상업지역 위치와는 무관한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통

동탄역(GTX-A, SRT) 및 다수의 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설

단지 내 및 인근에 약국, 은행, 편의점 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있으며, 롯데백화점, CGV 등 대형 상업 및 문화 시설 접근성이 우수합니다.

* 교육/의료

주변에 학교 및 병원 등의 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 동탄역세권 개발 계획에 따라 향후 편의시설 확충이 예상됩니다. (검색 결과, 인근 오산동에 치매안심센터, 어썸덴탈랩 등의 시설이 있음을 확인했습니다.)

* 기타

주차 설비가 갖추어져 있으며, 관리 상태는 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건과 달리 매각 절차나 권리 관계에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 현재 임차인 현황 및 보증금, 차임 등 임대차 관련 정보가 미상으로 파악되었습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가 협상이 발생할 가능성이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 구체적인 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄역 초역세권에 위치한 근린생활시설로, 뛰어난 입지 조건과 교통 환경을 자랑합니다. 중심상업지역에 속해 있어 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 가치 상승이 기대됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 파악되나, 임대차 관계가 미상인 점과 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동탄역세권의 미래 가치: GTX-A 노선 개통 등 교통 호재와 지속적인 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 중심상업지역의 배후 수요: 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 상업시설: 동탄역 인근의 상업 시설은 높은 수요를 바탕으로 안정적인 운영이 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 920,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 채권 총액: 1,052,500,000원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상권 분석, 주변 시세, 물건의 현황 및 잠재적 리스크 요인(유동화 물건, 임대차 미확인 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인근 유사 물건의 거래 사례, 공실률, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석한 후, 본 물건의 명도 가능성 및 소요 비용 등을 감안하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.