나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54723 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 38-6 블레싱타워 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인덕 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 ""초당역"" 서측 인근에 위치하며 주위는 주.상복합용
빌딩. 오피스텔, 금융기관 연수원, 아파트단지, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경전철역이 소재하여 대중교통사
정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지하2층, 지상4층 중 4층 403호로서
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감..
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

연립주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사의 토지로서 집합건축물(연립주택 등) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

탐문조사상 본건은 임대 중인 것으로 조사되나, 자세한 내역은 미상임.

물건 비고

1. 입구에 'B동'이라고 표시되어 있음
2. 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.06.09. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54723 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 38-6 블레싱타워 4층 403호

용도: 건축물대장상 제1종근린생활시설(의원), 현황 연립주택으로 이용 추정

감정가: 355,000,000원

토지면적: 38.80㎡ (약 11.7평)

건물면적: 64.95㎡ (약 19.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 38-6 블레싱타워 4층 403호

주변환경: 본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 '초당역' 서측 인근에 위치하며, 주상복합건물, 오피스텔, 금융기관 연수원, 아파트단지, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경전철역(초당역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 10월 22일자 토스뱅크 가압류 (갑7)

소멸예상 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 가능한 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (이무윤): 보증금 320,000,000원. 등기부상 '인수'로 표기되어 있으나, 2026년 6월 9일 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 주택도시보증공사에서 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차인의 잔여 보증금은 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

* 임차인 김선관: 보증금 270,000,000원. 전입일자 2024년 5월 27일, 확정일자 2024년 5월 27일, 배당신고일자 2025년 4월 2일, 대항력 있음.

해당 임차인은 대항력이 있으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 모든 임차인의 보증금이 인수되지 않을 가능성도 있습니다. 정확한 배당 결과 확인이 필수적입니다.

임차인 현황:

* * 이무윤: 보증금 320,000,000원. 전입일자 2021-03-15. 확정일자 2021-03-02. 대항력 있음. (주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 잔여 보증금 인수 의무 없음)

* * 김선관: 보증금 270,000,000원. 전입일자 2024-05-27. 확정일자 2024-05-27. 대항력 있음. 배당신고일자 2025-04-02.

해당 임차인은 대항력이 있으나, 배당 결과에 따라 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

입지: 본건은 초당역 역세권에 위치하며, 주거, 상업, 업무시설이 혼재된 복합 상권 지역에 속합니다.

주변 시설: 금융기관 연수원, 아파트 단지, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 주거 기능과 상업 기능이 모두 발달되어 있습니다.

경쟁 환경: 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 경쟁은 존재하나, 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 초당역 및 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변에 다양한 상점, 병원, 은행 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육환경: '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호가 이루어지는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 용도 불일치: 건축물대장상 본건물의 주 용도는 '제1종근린생활시설(의원)'이나, 실제로는 '연립주택'으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 향후 건물 철거, 원상 복구 명령, 또는 용도 변경 신청 시 문제가 될 수 있으며, 매수 시 용도 확인 및 관련 행정 절차 검토가 필수적입니다.

대항력 있는 임차인(김선관): 김선관 임차인의 보증금 인수 여부가 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 최종 배당 결과에 따라 잔존 보증금 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

건물 동 표시: 건물 입구에 'B동'으로 표시되어 있어, 단지 내에서 위치 파악 및 출입 시 혼동을 줄 수 있습니다.

공동담보: 본건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다. (추가적인 권리 관계 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 중동 초당역 역세권에 위치한 복합 상권 내 물건입니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하며, 감정가는 3억 5,500만원입니다.

권리 분석상, 임차인 이무윤(보증금 3억 2천만원)의 대항력 있는 주택임차권은 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 임차인 김선관(보증금 2억 7천만원)의 경우 대항력이 있으나, 배당을 통해 보증금 전액 변제받을 것으로 예상되어 인수 부담이 적을 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 불일치하는 점은 중요한 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 초당역 초역세권으로 향후 시세 상승 잠재력이 기대됩니다.

안정적인 임대 수요: 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

경매 특성 활용: 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

건물 전용면적: 64.95㎡ (약 19.6평)

감정가: 355,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 시세 분석:

* 인근 다세대 주택(헤렌하우스, 69㎡)의 최근 매매가가 22,000만원 (평당 약 1,054만원)으로 확인되었습니다.

* 본건은 19.6평임을 감안할 때, 평당 1,100만원 ~ 1,200만원 수준에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 건축물대장상 용도 불일치, 대항력 있는 임차인의 배당 변제 불확실성 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.