나이스옥션 법원경매 수원 2025타경951 [1] 경기도 화성시 영천동 OOOOO OOO OOOOOOOOO OOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경한 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '다원중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2020년 10월 28일에 사용승인을 득한 라멘조 평지붕 지하1층, 지상13층 건물 내 제8층 제808호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
창호 : 강화유리 및 샷시 창호 등임.

이용상태

지식산업센터로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

위생 및 급·배수설비, FCU 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 지식산업센터 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 50m 내외, 남측으로 노폭 약 14m 내외의 포장도로와 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-114)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨(대지지분 포함된 분양계약서 및 분양대금 완납증명서 제출됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경951 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 873-5 동탄역 센테라아이티타워2 8층808호

* 용도: 지식산업센터 내 공장

* 감정가: 307,000,000원

* 토지면적: 2782.80㎡ (약 841.8평)

* 토지지분: 0㎡ (단, 대지권은 매각목적물 및 평가에 포함됨)

* 건물면적: 71.02㎡ (약 21.5평)

* 건물지분: 71.02㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2020년 10월 28일

* 총 층수: 13층 (본건 8층)

2. 입지조건

* 본건은 경기도 화성시 영천동 소재 '다원중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트, 주상용 부동산 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 건물은 2020년 10월 28일 사용승인을 받은 라멘조 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 13층 건물 중 8층 808호입니다.

* 건물 외벽은 석재붙임 및 강화유리, 내벽은 몰탈위 페인트, 창호는 강화유리 및 샷시로 마감되었습니다.

* 현재 지식산업센터로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, FCU 냉난방 설비, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지는 세장형으로서 지식산업센터 등의 건부지로 이용 중이며, 서측 약 50m, 남측 약 14m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 상 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역, 광로3류, 중로3류에 해당하며, 성장관리권역, 택지개발지구 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부상 채권 총액은 321,600,000원이며, 주요 등기 현황은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (신탁) - 케이비부동산신탁주식회사 (2020-11-13)

* 을1: 근저당 - 국민은행 (2021-02-26, 321,600,000원)

* 갑2: 소유권이전 (신탁재산 처분) - 백건희 (2021-02-26, 327,402,000원)

* 갑3: 임의경매개시결정 - 국민은행 (2025-03-06, 수원지방법원 2025타경951)

* 갑4: 압류 - 동화성세무서장 (2025-03-25)

* 임차인 현황:

* 주식회사신대륙 (김 ): 보증금 7,500,000원, 차임 750,000원, 사업일자 2023-08-31, 대항력 없음.

* 주식회사에코몬드 (한 ): 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2024-04-23, 대항력 없음.

* 주식회사에스디알 (김 ): 보증금 7,500,000원, 차임 750,000원, 사업일자 2023-09-11, 배당신고일자 2025-05-07, 대항력 없음. 비고: 미배당 보증금 매수인 인수.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 주식회사에스디알 임차인의 미배당 보증금 발생 시 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 화성시 영천동 일대는 동탄2지구 개발과 함께 지식산업센터 및 관련 상업, 주거 시설이 활발하게 조성되고 있는 지역입니다.

* 주변에 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 해당 센터 입주 업체 및 종사자를 대상으로 한 근린생활시설의 수요가 예상됩니다.

* 동탄역 인근으로 교통 접근성이 양호하며, 지속적인 개발이 이루어지고 있어 장기적인 상권 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

* 현재 주변 지역은 다양한 용도의 부동산이 혼재되어 있어 특정 업종에 대한 집중도가 높지 않을 수 있으나, 지식산업센터의 특성상 관련 업종의 입점을 통한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설(상가, 식당 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설로는 '다원중학교'가 인근에 위치합니다.

* 교통은 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

* 주변에 대규모 택지개발지구가 포함되어 있어 생활 인프라가 점차 확충될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건은 대지권이 미등기 상태이나, 매각 물건 및 평가에 포함되었고 관련 분양계약서 및 완납 증명서가 제출되어 권리행사 자체에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 등기부상 대지권 설정이 완료되지 않은 점은 추후 관리 주체와의 관계 설정이나 행정 절차 진행 시 불편함이 발생할 수 있는 잠재적 요인입니다.

* 유동화 물건: 금융기관의 자산 유동화 과정에서 나온 물건으로, 거래 과정이나 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 관련: 주식회사에스디알 임차인은 대항력이 없으나, 배당 신고일자 이후 미배당 보증금이 발생할 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이 부분에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

* 최근 압류 등기: 2025년 3월 25일 동화성세무서장의 압류 등기가 존재합니다. 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우 소멸될 가능성이 높으나, 해당 압류의 성격 및 소멸 여부를 최종적으로 확인해야 합니다.

* 주변 환경: 현재까지 파악된 정보상, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 신축 당시 주변 개발 계획 및 현재 이용 현황 등을 종합적으로 고려하여 추가적인 현장 답사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 동탄역 역세권에 위치한 신축 지식산업센터 내 공장으로, 지역 개발 잠재력과 교통 편의성을 갖춘 투자 가치가 있는 물건입니다.

* 감정가는 3억 7백만원으로, 비교적 합리적인 수준으로 평가된 것으로 보입니다.

* 그러나 대지권 미등기, 유동화 물건이라는 특수성과 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성, 최근의 압류 등기는 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

* 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 관련 서류를 철저히 검토하며, 현장 답사를 통해 건물의 상태와 주변 환경을 직접 확인한다면 안정적인 투자 기회를 모색할 수 있을 것입니다.

8. 투자 포인트

* 동탄역 역세권 입지: 향후 교통망 확충 및 개발 계획에 따른 높은 미래 가치 기대.

* 신축 건물: 최신 시설로 임대 경쟁력 우위 및 관리 용이성.

* 양호한 교통망: 차량 접근성과 대중교통 이용 편의성.

* 성장관리권역 지정: 정부 정책 지원 및 개발 가능성.

* 임대 수익 가능성: 기존 임차인 확보를 통한 즉시 수익 창출 기대 (단, 대항력 없음).

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 307,000,000원입니다.

* 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리(인수 보증금 합계 0원)는 명시적으로 없습니다.

* 다만, 잠재적 리스크 요인(대지권 미등기, 유동화 물건, 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성, 최근 압류 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 실거래가, 현재 임대 시세, 향후 공실률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본건의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 약간의 할인율을 적용하여 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예: 감정가의 90% ~ 100% 수준, 약 2억 7천 6백만원 ~ 3억 7백만원 범위 내에서 신중한 검토 필요)

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 건물 상태 및 임대 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.