나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55008 [1] 경기도 오산시 원동 382-2 디자인타운 101동 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 ""오산원일중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주
택, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 제6층 제603호로서,
외 벽: 몰탈 위 페인트칠 마감 등,
내 벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택_도시형생활주택(내부구조도 참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설, 업무시설, 공동
주택(다세대주택_도시형생활주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 북측으로 노폭 약 12미터, 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전
제3구역(전술), 성장관리권역, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일
부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구원을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.04.08. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2025타경55008 (1) 사건에 해당하는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 오산시 원동 382-2 디자인타운 101동 6층 603호이며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 181,000,000원입니다.

토지 면적은 13.79㎡ (약 4.17평)이며, 건물 면적은 44.33㎡ (약 13.41평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 건축물대장상 준공일은 2018년 10월 30일로 확인됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 오산시 원동에 소재하며, "오산원일중학교"의 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 인접지와 비교하여 등고평탄한 사다리형이며, 현재 근린생활시설, 업무시설, 공동주택(도시형생활주택) 부지로 이용 중입니다.

본건 토지는 동측과 북측으로 각각 노폭 약 12미터와 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 준주거지역, 중로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로의 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김 )

* 보증금: 187,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 8일

* 확정일자: 2021년 1월 14일

* 배당신고일자: 2023년 2월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026년 4월 8일에 제출되었습니다.

3.2. 권리 분석 요약

본 건의 말소기준권리는 수원지방법원 2025타경55008호로 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

이보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단되며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

HUG(주택도시보증공사)가 신청채권자이자 임차권자 승계인으로서 대항력 포기 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

총 등기부채권 총액은 187,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

제공된 주변 매매 JSON 데이터는 다음과 같은 정보를 포함하고 있습니다.

* 2026년 5월 15일, 경기 오산시 원동 758-6번지, 다세대, 전용면적 23.74㎡, 2층, 매매가 27,000,000원.

* 2026년 5월 12일, 경기 오산시 원동 753-9번지, 다세대, 전용면적 21.62㎡, 2층, 매매가 33,000,000원.

* 2026년 5월 10일, 인천 부평구 560-23번지, 다세대, 전용면적 59.31㎡, 3층, 매매가 215,000,000원 (단, 시군구 코드는 41370으로 오산시임).

위 데이터는 면적 대비 가격의 편차가 매우 커서 직접적인 비교에 어려움이 있습니다. 첫 두 건은 면적이 작음에도 절대 가격이 낮고, 세 번째 건은 면적이 넓음에도 비교적 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 제공된 JSON 데이터의 신뢰도가 낮아 시세 파악에 한계가 있습니다. 따라서 본 물건의 시세는 감정가 181,000,000원을 중심으로 판단하는 것이 합리적입니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

현재 물건의 감정가는 181,000,000원이며, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금이 없는 상황입니다. 이는 매수자에게 유리한 조건입니다. HUG 임차인의 보증금이 187,000,000원이었음을 감안할 때, 감정가는 시세 대비 적정한 수준으로 보입니다. 주변 시세 데이터의 불확실성을 고려하여, 감정가 또는 그 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 주변 환경

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: "오산원일중학교" 남동측에 위치하며, 공동주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

* 교육: "오산원일중학교"가 인근에 위치합니다.

* 편의: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 JSON 분석상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도 불일치: 건축물대장상 본건이 포함된 101동의 주용도는 '업무시설'로 기재되어 있으나, 실제로는 '도시형생활주택'으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 건축법 위반 소지, 재산세 등 세금 문제, 혹은 행정처분으로 이어질 수 있는 잠재적 리스크입니다. 매수인은 이 점을 반드시 확인하고 인지해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서상 임대 관계가 불명확하다고 명시되어 있어, 현재 점유자 및 실제 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

* 주변 시세 정보의 불확실성: 제공된 주변 매매/임대 JSON 데이터의 가격 및 면적 정보가 매우 상이하여 정확한 시장가치를 산정하는 데 한계가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 181,000,000원입니다. HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 상황이므로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 건축물대장상 '업무시설'로 기재된 점과 실제 '도시형생활주택'으로 이용되는 점이 상충되므로, 이 부분에 대한 면밀한 확인과 검토가 필수적입니다. 주변 시세 정보의 신뢰도가 낮아, 감정가를 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 단순화: HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수 후 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 소형 주거 공간: 도시형생활주택으로서 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 입지 조건: 오산시 원동에 위치하여 지역 내 생활 편의시설 및 교통망을 이용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 181,000,000원

* HUG 보증금(187,000,000원) 대비 감정가 수준을 고려할 때, 시세는 감정가 수준이거나 약간 상회할 수 있습니다.

* 주변 시세 정보의 불확실성과 건축물 용도 관련 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 185,000,000원 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.