나이스옥션 법원경매 수원 2025타경897 [1] 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 평동 소재 ""평동 행정복지센터"" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역 1호선, 수인분당선 ""수원역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제2,3,4,5층 단위세대로서,

외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 일부 타일마감으로 탐문되며,
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임 (첨부 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""공동주택(다세대주택)"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약12미터내외의 포장된 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경897 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 평동 47-14 광명주택 102동 2층202호

신 주소지: 경기도 수원시 권선구 평동로58번길 42 (평동)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

사용승인일: 2023-04-14 (2023년 준공)

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 가격

감정가: 37,500만원

토지면적: 49.26㎡ (약 14.9평)

토지 지분: 49.261㎡ (약 14.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.74㎡ (약 22.0평)

건물 지분: 72.74㎡ (약 22.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보

건축물대장상 총괄표제부 기준

총 대지면적: 797㎡

건축면적: 196.23㎡ (건폐율 24.62%)

연면적: 659.92㎡ (용적률 82.8%)

세대수: 총괄표제부상 16세대 (표제부상 8세대)

주요 용도: 공동주택 (다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 평동에 위치하며, "평동 행정복지센터" 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 지역 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 근거리에 지하철 1호선 및 수인분당선 "수원역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 인접 도로

토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 본건은 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로는 폭 약 12미터 내외의 포장된 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제1종구역, 정비구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 포함되어 있어 향후 개발 및 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 2일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 말소예정 권리

본 경매로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 이병의의 소유권보존등기 (갑1)

* 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)

* 이민정의 주택임차권 공동담보목록 (을2)

* 반월신용협동조합의 임의경매개시결정 (갑2, 수원지방법원 2025타경897)

* 수원세무서장의 압류 (갑3)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸되는 권리만 존재하므로, 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"에 대한 추가적인 법률 검토가 반드시 필요합니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자: 2023-06-05

* 확정일자: 2023-05-16

* 배당신고일자: 2025-10-23

* 대항력: 없음

3.5. 임차인 분석

임차인 이 는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 확정일자를 받았고 배당 신고를 하였으므로, 배당 순위에 따라 보증금 일부 또는 전부를 배당받을 가능성이 있습니다. 등기부상 주택임차권(을2)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.6. 권리분석 총평

권리관계는 비교적 명확하나, "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 특이사항은 낙찰 후 인수 또는 추가 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인이므로, 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 대중교통 접근성이 양호하여 수요층 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교통: 수원역 (1호선, 수인분당선) 이용 가능, 버스정류장 인접.

* 편의시설: 평동 행정복지센터, 근린생활시설, 공원 등.

* 교육시설: (정보 없음, 추가 조사 필요)

* 기타: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 일반적인 검색 결과로는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지별도등기 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 점입니다. 이는 해당 다세대주택이 지어진 토지 자체에 근저당, 압류, 가압류 등 별도의 권리 제한이 존재함을 의미합니다. 이 경우, 건물 등기부상 권리관계와 별개로 토지 소유권이나 대지권 사용에 대한 법적 분쟁이 발생할 수 있으며, 최악의 경우 낙찰자가 토지 관련 부채를 인수하거나 토지 사용권을 상실할 위험이 있습니다. 이 부분은 반드시 법률 전문가와 함께 등기부등본, 토지대장 등을 상세히 확인하여 그 성격과 위험도를 정확히 파악해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본 물건은 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위, 증축, 리모델링 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 시세 비교의 한계

제공된 주변 시세 정보(뷰티하우스, 평동연립, 효림빌라)는 본건과 건축 연도, 건물 종류, 규모 등이 상이하여 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 2023년에 준공된 신축급 건물임에도 불구하고, 주변 오래된 건물들의 거래 사례만으로는 정확한 현재 시세를 판단하기 어렵다는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2023년 준공)이라는 장점과 수원역 역세권이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다. 그러나 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 치명적인 리스크 요인이 존재하여, 입찰 전 해당 리스크의 구체적인 내용과 영향 범위를 철저히 파악해야 합니다. 이 리스크를 감안하지 않고 감정가 대로 입찰하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 수원역 역세권이라는 입지적 장점으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지 관련 리스크를 충분히 인지하고 감안하여 적정 가격에 낙찰받을 경우, 안정적인 주거용 부동산으로 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 2023년 준공된 신축 건물로, 일반적인 경우라면 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다. 그러나 "대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음"이라는 중대한 권리상 리스크가 존재하므로, 이 점을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

제공된 주변 시세 자료는 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 감정가 37,500만원을 기준으로, 해당 리스크를 반영한 할인율을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가: 37,500만원

* 잠재적 리스크 반영: 토지별도등기 리스크로 인해 감정가의 10%~20% 수준의 할인율 적용을 권장합니다.

* 최소 입찰 희망가 (감정가 - 20%): 37,500만원 * 0.8 = 30,000만원

* 적정 입찰 희망가 (감정가 - 10%): 37,500만원 * 0.9 = 33,750만원

* 인수 보증금: 0원

종합적으로, 본건의 예상 입찰가는 30,000만원 ~ 33,750만원 범위 내에서, "대지권 토지 별도등기"에 대한 철저한 법률 검토 후 최종 결정하시는 것이 현명합니다. 해당 리스크가 클 경우, 입찰가를 더욱 낮추거나 입찰을 보류하는 것도 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.