나이스옥션 법원경매 수원 2025타경860 [1] 경기도 수원시 팔달구 교동 3-3 남문타워 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하임C&A · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 팔달로2가 소재 ""팔달문"" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주변환경의 사정은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 제5층 제502호로서,
외벽: 복합판넬 및 타일붙임 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 새시창호임.

이용상태

공부상 근린생활시설이며, 실지조사 당시 현황 공실상태임.

설비내역

승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m, 남측으로 노폭 약 5m 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

교동 3-3: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 관광특구<관광진흥법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역)임.

교동 4-2: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 재매각임. 매수신청보증금 20%
2. 집합건축물대장(표제부,갑)상 위반건축물로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경860 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 교동 3-3 남문타워 5층502호

용도: 근린상가

감정가: 366,000,000원

토지면적: 53.84㎡ (약 16.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 252.32㎡ (약 76.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

특이사항: 중복사건

주의사항: 1. 재매각임. 매수신청보증금 20%

2. 집합건축물대장(표제부,갑)상 위반건축물로 등재되어 있음

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 팔달로2가에 소재하며, "팔달문" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 동측으로는 약 8m, 남측으로는 약 5m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

팔달문(남문) 일대는 과거 수원 최대 상권을 자랑했던 지역으로, 역사적으로 오랜 기간 수원의 중심지 역할을 해왔습니다. 현재는 수원역 및 신도시 상권에 일부 상권을 내주었으나, 문화 테마 거리로 재탄생하며 새로운 활기를 띠고 있습니다. 행궁동 일대는 세계문화유산 수원화성을 배경으로 공방거리, 벽화거리 등이 조성되어 독특한 분위기를 형성하고 있으며, '행리단길'이라는 별칭으로 불리기도 합니다. 전통시장(남문시장, 영동시장, 지동시장 등)과도 인접해 있어 지역 상권의 다양성을 더하고 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 수원시 팔달구는 역사문화환경보존지역, 관광특구, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 복합적으로 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 수원지방법원 2025타경860호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 유OO입니다.

말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권(2014.07.15 접수, 114,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 현재까지 확인된 총 채권액은 126,578,760원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다.

주의사항으로, 본건은 재매각 물건이며 매수 신청 보증금이 감정가의 20%로 상향 조정되었습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 팔달구 교동 일대는 전통적인 상업 지역이자 역사 문화 지역의 특성을 동시에 지니고 있습니다. 과거에는 수원 최대 상권이었던 팔달문(남문) 상권의 일부로서, 현재는 행궁동 문화의 거리와 함께 젊은 층의 유입이 증가하며 재조명되고 있습니다.

주변에 제2종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등으로 활용 가능한 다양한 상업 시설이 혼재하고 있어, 잠재적인 수요층 확보에 유리할 수 있습니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있어 유동인구 확보에도 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만, 해당 지역은 도시 지역, 일반 상업 지역 등에 속해 있으나, 역사문화환경보존지역, 관광특구, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 개발 및 활용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 수원시 팔달구의 중심부에 위치하여 도심 생활권을 누릴 수 있습니다. 주변에 교육시설이 언급되어 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 수원시 내 이동이 용이합니다.

과거 수원 최대 번화가였던 팔달문(남문) 일대는 현재 문화의 거리, 공방, 갤러리 등이 들어서며 다양한 문화 체험 공간으로 변모하고 있습니다. 또한, 지동시장, 영동시장 등 전통 시장이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

수원화성 등 역사 문화 유적지가 인근에 있어 문화 향유 기회가 풍부하며, 민방위 비상 대피 시설 및 급수 시설 등 기본적인 공공 시설도 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 본건이 집합건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점입니다. 위반건축물은 원상복구 명령을 받을 수 있으며, 복구가 완료될 때까지 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 또한, 위반건축물의 경우 임대 시 세입자 확보가 어렵거나, 대출 등 금융 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 재매각 물건이라는 점과 매수신청보증금이 20%로 상향된 점 또한 부담 요인이 될 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상 방화지구, 역사문화환경보존지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 복합적인 용도 제한이 있어 신축이나 대규모 증축 시 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 역사와 문화가 공존하는 수원시 팔달구의 중심지에 위치한 근린상가입니다. 과거 상권의 중심지였던 팔달문 일대가 문화와 예술이 결합된 지역으로 변화하며 새로운 잠재력을 보여주고 있습니다. 편리한 교통과 주변 편의시설은 긍정적인 요소입니다.

하지만, '위반건축물' 등재라는 중대한 하자가 존재하며, 이로 인한 이행강제금 및 재산권 행사 제약 가능성을 반드시 인지해야 합니다. 재매각 물건이라는 점과 상향된 보증금 또한 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 수원 화성 인근의 역사 문화 지역에 위치하여 지역 활성화 정책 및 문화 관광 수요 증가에 따른 수혜 가능성.

* 팔달문(남문) 및 행궁동 상권의 지속적인 변화와 젊은 층 유입으로 인한 상권 활성화 기대.

* 부동산 강제경매 절차를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 심층적인 시장 조사, 주변 시세 분석, 위반건축물에 대한 정확한 현황 파악 및 복구 비용 추산, 법률 전문가와의 상담 등이 필수적입니다.

따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다. 다만, 낙찰 시 '인수 보증금'이 발생하지 않는다는 점은 긍정적으로 고려해 볼 수 있습니다. (본건의 경우 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.